Nel 2024 il mercato della logistica ha attirato €1,65 mld di investimenti pari al 17% del totale degli investimenti annuali del settore.
Nel primo trimestre 2025, i volumi hanno raggiunto €660 mln, più che raddoppiando i livelli registrati nello stesso periodo dell'anno precedente.
Molte aziende industriali stanno esternalizzando i loro processi logistici per trarre vantaggio dall'esperienza dei 3PL.
Uno dei trend in rapida ascesa è quello della logistica inversa legato al movimento dei prodotti dal consumatore al produttore.
Sono alcune delle evidenze emerse dalle ricerche condotte da PwC Italia sul mercato immobiliare della logistica contenute nel “PwC Logistics Market Report” (in allegato). Uno studio condotto dal team Real Estate in collaborazione con l'Ufficio Studi, il team di Transportation, Logistics & Infrastructure e il team M&A di PwC esamina vari aspetti che possono influenzare il settore logistico. L'analisi copre il mercato immobiliare, i mercati dei capitali, e le operazioni industriali di M&A. Inoltre, lo studio esplora nuovi trend nel settore, come la Reverse Logistics e i dark store, concentrandosi anche sugli aspetti ambientali nell'ottica ESG.
Il mercato della logistica sta vivendo una fase di trasformazione che porterà a un cambiamento strutturale significativo nel settore.
Negli ultimi anni, il contesto macroeconomico è in rapida evoluzione a causa della pandemia, dell'aumento dell'inflazione, dei cambiamenti geopolitici radicali e delle politiche divergenti della nuova amministrazione americana, tutti fattori che influenzano direttamente il commercio globale e il settore logistico.
Il mercato della logistica continua a essere una delle asset class più attraenti nel panorama immobiliare italiano, con un volume di investimenti pari a 1,65 miliardi di euro nel 2024, rappresentando il 17% del totale degli investimenti annuali del settore. Nel primo trimestre del 2025, i volumi hanno raggiunto 660 milioni di euro, più che raddoppiando i livelli registrati nello stesso periodo dell'anno precedente. L'interesse costante per questa asset class ha mantenuto stabili i rendimenti negli ultimi due anni, dopo un’anomala discesa nel periodo post-pandemico caratterizzato da un notevole aumento degli investimenti nel settore.
Analogamente a quanto osservato nel settore retail, l'andamento negli ultimi anni dei rendimenti della logistica, confrontato con i rendimenti dei bond governativi italiani, mostra un mercato ormai maturo e stabilizzato, con uno spread di circa 200 punti base tra il rendimento Prime e il tasso risk free. Lo spread tra cap rate e prime yield funge da indicatore anticipatore, mostrando chiaramente la correlazione con l'andamento dei volumi di investimento. Questi volumi tendono a ridursi significativamente subito dopo un restringimento dello spread, come osservato nella seconda metà del 2022. Questo scenario anticipa una fase di evoluzione tipica di un’asset class matura, pronta ad affrontare le nuove sfide e esigenze della domanda.
“L'analisi dei numeri del take-up basata sul profilo dei tenant rivela una crescente domanda di spazi logistici specializzati e flessibili - afferma Antonio Martino, Partner PwC Italia e Real Estate Advisory Leader. “Questi spazi, caratterizzati dall'approccio "Built to Own" e "Built to Suit", sono destinati a operatori di mercato sempre più specializzati nel settore, che richiedono asset tailorizzati sulle proprie esigenze di business. Le cifre indicano chiaramente che molte aziende industriali stanno esternalizzando i loro processi logistici per trarre vantaggio dall'esperienza dei 3PL (Third Party Logistics). Questa tendenza riflette un'evoluzione verso modelli logistici più efficienti e personalizzati, capaci di rispondere alle complesse esigenze del mercato attuale”.
Uno dei trend in rapida ascesa è quello della logistica inversa, che si occupa del movimento dei prodotti dal consumatore al produttore. Questo aspetto della logistica diventa particolarmente rilevante quando i prodotti vengono restituiti per problemi quali difetti, insoddisfazione del cliente o fine del loro ciclo di vita. La logistica inversa comprende la gestione dei resi, la rigenerazione dei prodotti, così come la gestione delle eccedenze di inventario e lo smaltimento dei rifiuti.
Mentre la logistica tradizionale si concentra sul flusso dei beni dal produttore al mercato, garantendo una consegna rapida ed efficiente ai consumatori, la logistica inversa si focalizza sul flusso di ritorno dal consumatore all'azienda. Questo processo include la gestione dei resi, il riutilizzo dei materiali e l'osservanza delle normative ambientali.