Il mercato immobiliare degli uffici in Italia si conferma resiliente e in trasformazione. Nel primo semestre del 2025, gli investimenti nel settore hanno raggiunto quota 800 milioni di euro, un dato stabile rispetto allo stesso periodo del 2024. Milano si conferma il motore del comparto, assorbendo l'80% dei volumi, mentre Roma registra un rallentamento, fermandosi al 12%.
È quanto emerge dal nuovo Office Market Report di PwC, che analizza le dinamiche del settore a livello italiano ed europeo, evidenziando le nuove priorità di investitori: flessibilità, sostenibilità e qualità degli spazi.
Il mercato italiano degli uffici mostra segnali di consolidamento. A Milano, le operazioni più rilevanti si concentrano tra il centro storico e Porta Nuova, con transazioni iconiche come Cordusio 2.0 (300 milioni di euro) e Piazza San Babila 1 (51,5 milioni di euro). Roma, invece, vive una fase di riposizionamento, con operazioni di riconversione di edifici storici come l'ex sede MPS in Via del Corso.
Sebbene i volumi registrati nel primo semestre 2025 siano in linea con quelli dello stesso periodo dell'anno precedente, il dato va letto in un'ottica di lungo periodo. L'analisi storica evidenzia infatti una progressiva contrazione dell'interesse degli investitori verso il segmento uffici, in particolare per gli asset localizzati in aree non primarie. Questo riflette una crescente selettività nella scelta dei prodotti, con una netta preferenza per immobili di qualità, ben posizionati e in grado di offrire performance sostenibili nel tempo.
Antonio Martino, Partner PwC Italia e Real Estate Advisory Leader: "L'analisi evidenzia un mercato degli uffici in profonda evoluzione. Gli investitori stanno adottando un approccio sempre più selettivo, orientato verso asset resilienti, sostenibili e capaci di generare valore nel lungo periodo. In questo contesto, la qualità dell'immobile, la sua localizzazione strategica e la capacità di adattarsi a nuovi modelli di utilizzo diventano fattori determinanti. È il momento di ripensare gli spazi, non solo come luoghi di lavoro, ma come leve strategiche per attrarre talenti, generare impatto e costruire fiducia".
Il concetto di ufficio sta cambiando radicalmente. L'adozione del lavoro ibrido ha accelerato la trasformazione degli spazi, che oggi devono rispondere a criteri di modularità, inclusività e sostenibilità. Il design si ispira ai principi delle "4C": Concentrazione, Collaborazione, Comunicazione e Contemplazione. La Torre PwC a Milano, per esempio, è alimentata al 100% da fonti rinnovabili, ha ottenuto la certificazione LEED Gold e integra sistemi di risparmio idrico e gestione intelligente dell'energia.
Gli investitori stanno progressivamente abbandonando gli asset "brown" a favore di edifici ESG-compliant. Il 77% degli immobili non residenziali italiani è ancora in classi energetiche D-G, aprendo la strada a interventi di retrofit, sia leggeri che profondi, per allinearsi agli standard europei.
Il mercato si sta orientando verso asset core e core plus, con flussi di cassa stabili e posizionamento centrale. Gli spazi periferici, meno attrattivi, richiedono strategie di valorizzazione più complesse. La domanda futura sarà sempre più selettiva, guidata da criteri ESG e da una riduzione della superficie media per dipendente (-20% negli ultimi 15 anni).
Antonio Martino aggiunge: "Stiamo assistendo a una crescente domanda di spazi specializzati, progettati su misura per le esigenze operative delle aziende. Il modello 'Built to Suit' è sempre più richiesto da operatori industriali e finanziari che cercano asset flessibili e performanti. Il valore di un immobile non si misura più soltanto in metri quadri o rendimenti attesi. Oggi, ciò che fa davvero la differenza è la capacità dell'asset di rispondere in modo proattivo alle nuove esigenze del mercato: sostenibilità, flessibilità, centralità e possibilità di riconversione".