Il Consiglio di Amministrazione di Bastogi, riunitosi in data odierna, ha approvato i risultati consolidati al 30 giugno 2022.
Ecco in sintesi le indicazioni principali:
- Ricavi delle vendite e altri ricavi consolidati pari a 34,1 milioni di euro (11,9 milioni dieuro al 30.6.21)
- Margine operativo lordo consolidato positivo per 4,6 milioni di euro (negativo per 2,1milioni di euro al 30.6.21)
- Risultato complessivo, che include ammortamenti e svalutazioni per 4,1 milioni di euro,positivo per 2,4 milioni di euro (negativo per 8,2 milioni di euro al 30.6.21)
- Posizione finanziaria netta consolidata pari a 276,8 milioni di euro in miglioramentorispetto a 284,8 milioni di euro al 30.6.21
ANDAMENTO GESTIONALE DEL GRUPPO NEL PRIMO SEMESTRE 2022
L'inizio del 2022 è stato caratterizzato dal perdurare dell'emergenza sanitaria legata al Covid 19, con la diffusione della variante Omicron.
A partire dal mese di febbraio la situazione è progressivamente migliorata consentendo l'avvio di una fase di progressiva riduzione delle limitazioni allo svolgimento delle attività economiche, che ha poi avuto una forte accelerazione dal mese di aprile a seguito del termine dello stato di emergenza sanitaria.
Il primo semestre 2022 è stato inoltre caratterizzato dal conflitto scoppiato tra Ucraina e Russia e dalle sue conseguenze, anche in termini di aumento dei prezzi, in particolare sulle filiere energetiche, produttive e logistiche, che hanno avuto ripercussioni sui tassi di interesse e che in generale stanno determinando una situazione economica di significativa incertezza.
Il Gruppo non presenta un'esposizione diretta e non ha attività commerciali nei mercati colpiti dal conflitto o nei confronti di soggetti sanzionati.
È invece colpito sia dall'incremento dei costi energetici (e delle materie prime in generale), che vengono costantemente monitorati al fine di minimizzarne gli impatti, che dalle incertezze riguardanti le tempistiche degli approvvigionamenti.
Seppur in un contesto ancora caratterizzato dalle incertezze sopra richiamate, nel corso del primo semestre 2022 tutte le attività del Gruppo nell'ambito dei diversi settori di attività sono riprese e hanno raggiunto i livelli pre-pandemia.
Nel comparto immobiliare, nel mese di febbraio 2022 è stata ultimata la consegna ai conduttori degli immobili "U1" e "U3" a Milanofiori Nord.
La conclusione delle attività operative è avvenuta in linea con i tempi previsti e senza che i costi di completamento delle edificazioni, sostenuti nell'ultima fase del 2021 e nei primi mesi del 2022, risentissero dei rincari che stanno attualmente caratterizzando i mercati di approvvigionamento dei materiali.
Sono quindi proseguite le attività finalizzate alla cessione di detti immobili, culminate all'inizio del mese di agosto 2022, con la vendita ad un fondo comune di investimento immobiliare italiano di tipo chiuso, costituito e gestito da un primario operatore internazionale specializzato, per un corrispettivo di 188,5 milioni di euro.
La controllata Milanofiori Sviluppo ha sottoscritto una quota di minoranza di circa il 28% del Fondo, con un investimento di circa 23,6 milioni di euro.
Gli effetti economici ante imposte della cessione, che saranno riflessi nel terzo trimestre del 2022, allo stato attuale sono stimati in circa 61 milioni di euro che, a livello consolidato, per effetto della sottoscrizione delle quote di minoranza del fondo acquirente, ammontano a circa 43 milioni di euro (di cui circa 22 milioni di pertinenza del Gruppo).
Nell'ambito del comparto immobiliare sono inoltre state sostanzialmente completate le attività di ricommercializzazione delle unità immobiliari non locate a Milanofiori Nord.
Nel mese di marzo 2022, nel rispetto dei tempi previsti dal documento d'inquadramento del luglio 2021, è stato presentato il progetto di piano integrato d'intervento, che consentirà di sviluppare il settore nord del comparto di sviluppo Milanofiori Sud a Rozzano, per circa 96.000 mq di superficie lorda.
Con riferimento al settore sud del comparto, è proseguito il dialogo con l'amministrazione di Rozzano per la ridefinizione della variante generale al PGT.
Nel settore dell'intrattenimento, dopo un primo trimestre ancora condizionato dalle limitazioni Covid19, dal 1° aprile 2022, contestualmente alla fine dell'emergenza sanitaria, la capienza delle strutture è tornata al 100%, condizione necessaria per una ripresa completa delle attività del settore.
A partire da tale data, sono dunque ripresi anche gli eventi musicali (sostanzialmente fermi dall'inizio della pandemia) e si sta registrando un ritorno a livelli pre pandemici.
Nell'ambito del settore Arte e Cultura, nel corso del semestre il Gruppo ha continuato il consolidamento della ripresa delle attività del Palazzo del Ghiaccio e ha proseguito nella valorizzazione del complesso immobiliare dei Frigoriferi Milanesi.
Nell'ambito delle altre attività, l'attività alberghiera, dopo la riapertura avvenuta nella seconda parte del 2021, con la conclusione dello stato di emergenza sanitaria avvenuta il 31 marzo 2022 ha registrato un ritorno a livelli pre Covid-19, anche grazie al contributo dei nuovi edifici ad uso uffici "U1" e "U3".
Da un punto di vista finanziario, nell'ambito del comparto immobiliare la cessione degli edifici "U1" e "U3" ha migliorato in modo significativo la posizione finanziaria netta consolidata.
Con i flussi di cassa generati dalla vendita, che ammontano a 185,3 milioni di euro (prezzo di cessione di 188,5 milioni di euro al netto delle garanzie di reddito per 3,2 milioni di euro), il Gruppo ha rimborsato circa 132 milioni di euro di debiti finanziari (di cui 128 milioni di euro esigibili entro l'esercizio successivo al 30 giugno 2022), riconducibili per circa 92 milioni di euro alla costruzione dei menzionati immobili e per circa 40 milioni di euro ad altri finanziamenti.
I proventi netti della cessione sono stati inoltre parzialmente reinvestiti nel fondo che ha acquisito gli immobili per un importo di 23,6 milioni di euro. Per quanto riguarda gli altri finanziamenti del comparto immobiliare, nel mese di agosto 2022 sono stati perfezionati gli accordi di parziale rimodulazione degli impegni finanziari complessivi della controllata Milanofiori 2000 (64,9 milioni di euro al 30 giugno 2022) al fine di renderli maggiormente coerenti con i flussi in entrata attesi.
Per effetto di tali accordi, gli impegni finanziari della controllata, contabilizzati come interamente esigibili entro l'esercizio nella situazione patrimoniale finanziaria al 30 giugno 2022, risultano ridefiniti nel medio lungo termine per 63,8 milioni di euro.
Infine, nel mese di marzo 2022 è stata incassata l'indennità riconosciuta per l'occupazione senza titolo dell'area del Carcere di Bollate per complessivi 13,7 milioni di euro, sostanzialmente destinati all'ulteriore riduzione dell'indebitamento bancario del Gruppo.
In particolare, alla data del presente comunicato sono stati oggetto di rimborso anticipato complessivi 8,6 milioni di euro costituiti da linee chirografarie della controllata Brioschi per 5,6 milioni di euro, un finanziamento chirografario della capogruppo per 2,1 milioni di euro e 0,9 milioni di euro del finanziamento ipotecario della controllata Forumnet a valere sul Mediolanum Forum.
Da un punto di vista economico, il margine operativo lordo consolidato al 30 giugno 2022 è positivo di 4,6 milioni di euro rispetto a un valore negativo di 2,1 milioni di euro al 30 giugno 2021. Il miglioramento è in buona parte attribuibile al comparto immobiliare che, con la consegna degli immobili "U1" e "U3" a Milanofiori Nord avvenuta nel corso del primo trimestre dell'esercizio, ha rilevato ricavi per canoni di locazione dei nuovi immobili per 3,3 milioni di euro e margini positivi sui servizi di personalizzazione di detti immobili per complessivi 0,8 milioni di euro.
Per la parte residua il miglioramento è principalmente attribuibile alle attività di Intrattenimento e Alberghiera che, grazie soprattutto al positivo contributo del secondo trimestre, hanno registrato un recupero di margine operativo lordo rispettivamente di 2 milioni di euro e 0,5 milioni di euro, rispetto al corrispondente periodo dell'esercizio precedente.
Gli ammortamenti e svalutazioni ammontano a 4,1 milioni di euro rispetto a 5,1 milioni di euro al 30 giugno 2021 che includevano svalutazioni di beni immobiliari per 1 milione di euro. La gestione finanziaria registra un passivo di 3,8 milioni di euro rispetto a 3,5 milioni di euro al 30 giugno 2021.
I maggiori oneri finanziari di periodo, originatisi principalmente a seguito dell'interruzione della capitalizzazione degli oneri finanziari conseguente il completamento degli edifici "U1" e "U3", sono stati solo parzialmente compensati da alcuni proventi derivanti dalla valutazione a fair value degli strumenti finanziari derivati.
Gli strumenti finanziari derivati hanno inoltre permesso di contabilizzare, direttamente nel patrimonio netto, altre componenti positive per complessivi 2,6 milioni di euro (1,3 milioni di euro al 30 giugno 2021) principalmente in ragione dell'aumento generalizzato dei tassi di interesse di mercato.
Le imposte del periodo, positive per 2,6 milioni di euro rispetto a 1,1 milioni di euro al 30 giugno 2021, includono principalmente i benefici fiscali derivanti dalla previsione di utilizzo di interessi passivi in ragione degli imponibili realizzati nel corso del terzo trimestre dell'anno con la cessione degli immobili "U1" e "U3".
Il primo semestre 2022 si chiude dunque con un utile complessivo di 2,4 milioni di euro (perdita di 0,4 milioni di euro di pertinenza del Gruppo) rispetto a una perdita di 8,2 milioni di euro al 30 giugno 2021 (di cui 5,6 milioni di euro di pertinenza del Gruppo).
Da un punto di vista patrimoniale il patrimonio netto consolidato al 30 giugno 2022 ammonta a 51,9 milioni di euro (di cui 9,1 milioni di euro di pertinenza del Gruppo) rispetto a 49,6 milioni di euro al 31 dicembre 2021 (di cui 9,5 milioni di euro di pertinenza del Gruppo).
La variazione è attribuibile al risultato complessivo del periodo.
La posizione finanziaria netta complessiva si riduce da 284,8 milioni di euro al 31 dicembre 2021 a 276,8 milioni di euro al 30 giugno 2022. Il miglioramento è principalmente riconducibile all'incasso dell'indennità relativa al Carcere di Bollate per 13,7 milioni di euro, al netto del finanziamento dei costi residuali di edificazione degli immobili "U1" e "U3" a Milanofiori Nord e del pagamento di oneri finanziari.
Si incrementa invece la posizione finanziaria netta a breve termine che passa da 5,7 milioni di euro al 31 dicembre 2021 a 189,8 milioni di euro al 30 giugno 2022. La variazione è principalmente riconducibile (i) ai finanziamenti della controllata Milanofiori Sviluppo (127,6 milioni di euro al 30 giugno 2022), oggetto di rimborso integrale all'atto della cessione degli immobili "U1" e "U3" nel mese di agosto 2022, classificati come esigibili entro l'esercizio successivo in quanto contrattualmente in scadenza al 28 giugno 2023 e (ii) ai finanziamenti della controllata Milanofiori 2000 (complessivi 64,9 milioni di euro al 30 giugno 2022) per i quali, nelle more del perfezionamento degli accordi di rimodulazione (formalizzati nel mese di agosto 2022) e coerentemente con le previsioni degli stessi, non sono state pagate le rate in scadenza al 30 giugno 2022 comportando la classificazione dei medesimi finanziamenti come integralmente esigibili entro l'esercizio.
PRINCIPALI RISCHI E INCERTEZZE
Per un aggiornamento dei principali rischi e incertezza cui il Gruppo Bastogi è esposto si faccia riferimento a quanto riportato nel paragrafo "Andamento gestionale del Gruppo nel primo semestre 2022", da leggere congiuntamente con la Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2021.
Nella relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2021, al paragrafo "Rischio di liquidità" gli amministratori riferivano che anche nel corso dell'esercizio 2021 le misure di contenimento dell'emergenza sanitaria avevano generato un rallentamento dell'operatività del Gruppo nei diversi settori di attività con evidenti conseguenze anche sotto il profilo delle dinamiche finanziarie.
Al 31 dicembre 2021, seppur nel rispetto dei propri impegni verso il sistema creditizio, descrivevano il perdurare di una situazione di tensione finanziaria in capo al Gruppo ed illustravano le azioni poste in essere per garantire un adeguato presidio finanziario, fra le quali le richieste ed i perfezionamenti di moratorie o rimodulazioni di alcune posizioni di indebitamento finanziario, oltre che la cessione di immobili minori ed il ricorso a sussidi e contributi statali.
Nell'ambito dell'informativa sopradescritta, gli amministratori evidenziavano altresì come un eventuale mancato perfezionamento entro l'estate delle cessioni degli immobili "U1" e "U3" avrebbe avuto significativi impatti sulla situazione finanziaria di Brioschi Sviluppo Immobiliare e, in considerazione degli impegni in essere, della capogruppo Bastogi.
Come ampiamente descritto nei paragrafi precedenti, nel semestre chiuso al 30 giugno 2022 l'attività operativa del Gruppo ha consuntivato una ripresa di tutti i settori operativi evidenziando risultati economico-finanziari coerenti con le previsioni formulate. Inoltre, successivamente alla data di riferimento del presente comunicato, si è perfezionata la cessione degli immobili "U1" e "U3" che ha consentito al Gruppo il rimborso di circa 132 milioni di euro di debiti finanziari.
Sono stati infine perfezionati gli accordi di parziale rimodulazione degli impegni finanziari complessivi della controllata Milanofiori 2000 (64,9 milioni di euro al 30 giugno 2022) al fine di renderli maggiormente coerenti con i flussi attesi. Quanto sopra ha consentito al Gruppo di raggiungere una situazione finanziaria di equilibrio, generando al contempo disponibilità liquide sufficienti a supportare l'attività operativa, di investimento e finanziaria per un periodo di almeno 12 mesi dalla data di approvazione della relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2022 e dunque il venir meno delle incertezze legate alla continuità aziendale evidenziate nella Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2021.
FATTI DI RILIEVO DEL PERIODO
Bastogi
Approvazione del bilancio al 31 dicembre 2021 e nomina della società di revisione
L'Assemblea degli azionisti di Bastogi, riunitasi il 24 maggio 2022 tramite il Rappresentante Designato, ha approvato il bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2021, che evidenzia un utile dell'esercizio di 10.415.328 euro, e ha deliberato di accantonare a riserva legale il 5% dell'utile dell'esercizio pari a 520.766 euro e di rinviare a nuovo il restante utile pari a 9.894.562 euro.
Su proposta motivata del Collegio Sindacale, l'Assemblea ha inoltre deliberato di conferire l'incarico di revisione legale a Deloitte & Touche SpA per gli esercizi 2022-2030.
Incasso a seguito della sentenza di cassazione in relazione al contenzioso per l'area del Carcere di Bollate
Nel mese di marzo 2022 Bastogi, quale beneficiaria del credito verso i Ministeri delle Infrastrutture e dei Trasporti e della Giustizia a seguito dell'operazione di scissione totale di Sintesi perfezionatasi a fine 2021, ha incassato la residua somma di 13,7 milioni di euro destinata, al netto dei costi diretti pari a 0,2 milioni di euro e delle correlate imposte, alla riduzione dell'indebitamento bancario del Gruppo.
Milanofiori Sviluppo (partecipata da Brioschi Sviluppo Immobiliare al 100%)
Completamento edificazione e successiva cessione di due edifici ad uso uffici a Milanofiori Nord
Il 22 febbraio 2022 la controllata Milanofiori Sviluppo ha ultimato la consegna degli edifici convenzionalmente denominati "U1" ed "U3", realizzati nel comparto Milanofiori Nord sulla base di appositi accordi e contratti di locazione di cosa futura sottoscritti con i rispettivi tenant nel febbraio 2019 e nel giugno 2019.
Entrambi gli edifici hanno destinazione terziaria e sono stati progettati secondo i più attuali standard funzionali, tecnologici e di sostenibilità ESG.
L'edificio U1, locato ad Accenture Spa, si sviluppa su una superficie di circa 31.000 mq distribuiti su 15 livelli (di cui 2 destinati a parcheggi e locali tecnici) ed è certificato Leed® Gold e Well V2 Gold.
L'edificio U3, locato a Diamante RE Srl (Gruppo BNP Paribas), si sviluppa su una superficie di circa 11.000 mq distribuiti su 13 livelli (di cui 2 destinati a parcheggi e locali tecnici) ed è certificato Leed® Gold. Il 3 agosto 2022 Milanofiori Sviluppo ha perfezionato la cessione dei predetti edifici ad un fondo di investimento immobiliare italiano di tipo chiuso (FIA immobiliare riservato) costituito e gestito da un primario operatore internazionale.
Il prezzo di vendita, pari a complessivi 188,5 milioni di euro, è riferibile per 138,2 milioni di euro all'edificio "U1" e per 50,3 milioni di euro all'edificio "U3". Milanofiori Sviluppo, per garantire al fondo la redditività dei suddetti edifici, ha integrato canoni di locazione per complessivi 3,2 milioni di euro.
Nel contesto dell'operazione, Milanofiori Sviluppo ha inoltre acquisito una quota di minoranza, pari a circa il 28% del fondo acquirente, versando complessivamente 23,6 milioni di euro e ha estinto mutui e finanziamenti ipotecari per circa complessivi 128 milioni di euro. Gli effetti economici ante imposte della cessione, che saranno riflessi nel terzo trimestre del 2022, allo stato attuale sono stimati in circa 61 milioni di euro che, a livello consolidato, per effetto dell'acquisto delle quote del Fondo, ammontano a circa 43 milioni di euro (di cui circa 22 milioni di pertinenza del Gruppo).
Infrafin (partecipata da Camabo al 100%)
Progetto Milanofiori Sud - Presentazione del Piano Integrato d'Intervento relativo al settore nord per complessivi massimi 96.000 mq di superficie lorda di pavimento
Con riferimento al progetto di sviluppo Milanofiori Sud a Rozzano per cui, al momento, Infrafin può sviluppare il settore nord dell'area per complessivi massimi 96.000 mq di superficie lorda di pavimento, nel mese di marzo 2022, nel rispetto dei tempi previsti dal documento d'inquadramento, è stato presentato il progetto di piano integrato d'intervento con la connessa documentazione relativa alle procedure di valutazione ambientale strategica (VAS) e valutazione di impatto ambientale (VIA), e quindi avviato il relativo processo di approvazione.
EVENTI SUCCESSIVI AL 30 GIUGNO 2022
Milanofiori Sviluppo (partecipata da Brioschi Sviluppo Immobiliare al 100%)
Cessione di due edifici ad uso uffici a Milanofiori Nord
Si veda la sezione relativa ai fatti di rilievo del periodo.
Milanofiori 2000 (partecipata da Brioschi Sviluppo Immobiliare al 100%)
Accordi di modifica dei contratti di finanziamento
Il 4 agosto 2022 sono stati perfezionati gli accordi di modifica con le banche creditrici, che prevedono una parziale rimodulazione degli impegni finanziari complessivi derivanti dal finanziamento strutturato e dal contratto di leaseback della piazza commerciale di Milanofiori Nord, al fine di renderli maggiormente coerenti con i flussi di cassa operativi attesi.
In particolare, per il finanziamento strutturato è previsto tra l'altro uno spostamento al 2025 e anni successivi degli obblighi di rimborso di quote capitale relative al periodo 2022-2024 per complessivi 5,1 milioni di euro (di cui 1,6 milioni di euro relativi al 2022, 1,9 milioni di euro al 2023 e 1,6 milioni di euro al 2024), la sospensione degli obblighi di verifica del parametro DSCR (Debt Service Covered Ratio) per tutto il 2022 (rimane invece operativo il parametro finanziario Loan To Value) e alcune modifiche delle previsioni di rimborso anticipato obbligatorio.
Riguardo al contratto di lease back, gli accordi hanno invece previsto uno spostamento al 2025 e anni successivi degli obblighi di rimborso di quote capitale relative al periodo giugno 2022 – marzo 2023 per complessivi 1,8 milioni di euro (di cui 1,4 milioni di euro relativi al 2022 e 0,4 milioni di euro al 2023).
Le richieste al sistema creditizio sono state supportate dalla capogruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare che, di concerto con la controllante Bastogi, ha definito un rimborso anticipato parziale della propria esposizione finanziaria chirografaria per complessivi 5,6 milioni di euro (di cui 2,8 milioni di euro in scadenza nel 2022 e 2,8 milioni di euro nel 2026).
EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE
Il Gruppo Bastogi continuerà nel suo impegno verso un miglioramento dei risultati economici, finanziari, patrimoniali e sociali anche mediante la facilitazione e valorizzazione di progetti solidali e sostenibili.
Il primo semestre del 2022 è stato caratterizzato da un progressivo miglioramento della situazione sanitaria che ha permesso alle autorità di eliminare le limitazioni introdotte per contenere la diffusione della pandemia, che avevano penalizzato, ed in alcuni casi reso impossibile, lo svolgimento di alcune attività economiche del Gruppo.
A partire da fine febbraio 2022, lo scoppio del conflitto tra Russia e Ucraina ha accentuato la crescita dei prezzi delle materie prime, tra le quali le utenze energetiche, ed in generale di molti fattori di produzione. Tale contesto, ha determinato tra l'altro un incremento dei tassi di interesse configurando uno scenario economico di generale significativa incertezza con possibili rallentamenti nei mercati di riferimento.
Per quanto riguarda il comparto immobiliare proseguiranno le attività, sia operative che commerciali, finalizzate alla realizzazione dei progetti immobiliari in portafoglio.
A Milanofiori Nord proseguiranno le attività propedeutiche al completamento dello sviluppo dei 14.000 mq residui del comparto. Per il progetto di Milanofiori Sud, proseguirà il dialogo con gli attori pubblici coinvolti per la ridefinizione della variante generale al PGT e per lo sviluppo del settore nord del comparto a seguito dell'approvazione del documento d'inquadramento della programmazione integrata di intervento e della successiva presentazione del progetto di piano integrato d'intervento avvenuta nel mese di marzo 2022.
Il Gruppo Forumnet, attivo nel settore dell'intrattenimento, ottimizzerà le opportunità di ripresa delle attività e continuerà ad approfondire nuove linee di sviluppo dell'attività.
Nell'ambito del settore Arte e Cultura, il Gruppo lavorerà per consolidare la ripresa post pandemia e proseguirà con lo studio e la verifica di ulteriori progetti di sviluppo e valorizzazione del complesso immobiliare dei Frigoriferi Milanesi, anche mediante la commercializzazione dei pochi spazi ancora disponibili.
Sotto il profilo finanziario, si prevede di far fronte ai fabbisogni finanziari con le disponibilità liquide esistenti e i flussi di cassa attesi dall'attività operativa, di investimento e finanziaria.
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