Se analizziamo I dati del periodo giugno 2020-giugno 2021 il mercato immobiliare ha mostrato un ottimo andamento complessivo con i prezzi delle case che aumentano del 9,2% in media in 55 nazioni nel mondo. Tenendo conto di un’inflazione mondiale nell’ultimo anno di circa il 4,2% il rendimento reale è comunque significativo.
Una ripartizione per economie sviluppate e in via di sviluppo, tuttavia, rivela un quadro più sfumato. Dieci delle economie sviluppate del mondo hanno registrato una crescita media dei prezzi del 12% nei 12 mesi fino a giugno, il doppio di quello visto nei principali mercati in via di sviluppo (4,7%).
Diverse economie di nazioni importanti tra cui la Nuova Zelanda (25,9%), Stati Uniti (18,6%), Australia (16,4%), Canada (16%) e Regno Unito (13,2%) entrano anche nella top ten dei migliori andamenti anche considerando l’effetto dell’inflazione nella tabella che abbiamo preparato per l’ultima LetteraSettimanale.it, la newsletter gratuita di SoldiExpert SCF, società di consulenza finanziaria indipendente dove ogni 7 giorni facciamo il punto sui mercati e i temi più controversi. Maluccio l’Italia se si calcola l’effetto inflattivo e il fatto che l’onda
ribassista immobiliare è attiva dal 2009 in poi e da 5 anni si resta sostanzialmente sul fondo.
Questo in superficie perché in realtà diverse cose stanno accadendo anche in Italia come, per esempio, il fatto gli ultimi dati rilasciati da Tecnocasa in Italia evidenziano il balzo nella compravendita delle soluzioni indipendenti e semindipendenti con ampi spazi esterni che sono diventati più di un quarto delle transazioni, mentre pre-pandemia erano circa un quinto.
Una tendenza globale originata dalla pandemia visto che anche in Svizzera si osserva un fenomeno analogo con +10% in 12 mesi dei prezzi delle case unifamiliari come negli Stati Uniti.
Nell’analisi calcolata da Raiffeisen per il mercato svizzero si evidenzia l’aumento significativo in tutte le regioni e in tutti i segmenti dove è molto forte in particolare la progressione delle case nelle regioni turistiche, sempre più popolari in tempi di telelavoro.
Qualche giorno fa su SoldiExpert Lab, il nostro canale di beneficenza e formazione, abbiamo pubblicato una sintesi di un articolo uscito su Le Monde dove si spiegava come una delle più importanti società di trading online francesi, Boursorama, controllata da Société Générale, stava considerando un nuovo accordo di telelavoro che prevede soltanto due giorni lavorativi al mese in sede.
Quali saranno gli effetti sulle città? Assisteremo a uno spostamento al contrario, ossia dalle città alle campagne?
Boursorama ha offerto ai dipendenti addetti alle funzioni di produzione (elaborazione di operazioni bancarie, rapporti telefonici con i clienti, ecc.), ovvero metà dei suoi 820 dipendenti, un regime di telelavoro atipico: il “90 /10”. I dipendenti lavorano da casa tutti i giorni, ad eccezione di due giorni al mese, che devono trascorrere nella sede di Boursorama a Boulogne-Billancourt.
Possono quindi stabilirsi dove vogliono nella Francia continentale, "anche in Corsica".
L'azienda copre i costi di trasporto e pernottamenti in albergo per i giorni lavorati presso la sede. E il 97% dei team ha accettato.
"Non abbiamo pensato a differenziare gli stipendi nei prossimi due anni, ma non è una decisione fissa” dice Aurore Gaspar, vicedirettore generale della società fintech francese. Che ne trarrà comunque un beneficio anche economico (e non solo nella gestione del personale, prima soggetto a un elevato turnover e difficoltà di reperire personale a Parigi), poiché Boursorama risparmierà dal 2022 riducendo le dimensioni dei suoi uffici. L'azienda mantiene la sede, di cui è proprietaria, ma restituirà le due sedi che ha preso in affitto a 100 metri di distanza, in cui lavoravano 200 persone nel call center.
Negli Stati Uniti, le grandi aziende tecnologiche, come Google, hanno deciso di ridurre gli stipendi dei dipendenti che lavorano in smartworking nelle regioni dove il costo della vita è più basso.
PwC, gigante della consulenza e revisione, consentirà a 40.000 dipendenti negli Usa di lavorare da casa in permanenza (massimo 3 giorni al mese in ufficio) ma con riduzione di retribuzione se si sposteranno in zone a minor costo della vita, come accade per Facebook, Twitter e Google.
Questo fenomeno di spostamento dalle grandi città verso le periferie potrebbe colpire soprattutto negativamente le periferie delle grandi città piuttosto che il centro che resterà sede dei centri nevralgici delle grandi aziende e corporation (a New York come a Milano le transazioni e le valutazioni degli immobili “trofeo” sono in salita).
Nell’ultimo anno se Londra ha visto i prezzi salire “solo” del 4,2% il Galles e l’Irlanda del Nord sono saliti del 14,3% e anche le tipologie di immobili in cima alle preferenze degli acquirenti stanno cambiando un po’ in tutto il mondo.
Anche in Francia nel dipartimento Maine-et-Loire il cui capoluogo è la bellissima Angers (300 km da Parigi e 2 ore in treno), patrimonio Unesco dell’umanità, i prezzi hanno raggiunto il livello più alto degli ultimi dieci anni su tutti i mercati immobiliari ma va detto che i prezzi qui partivano da un livello molto basso e oggi viaggiano intorno ai 2330 euro al metro quadro (Parigi è circa 10.400 euro al mq).
La metà delle vendite riguarda acquirenti di età inferiore ai 40 anni. Il Covid, i confinamenti, il telelavoro, l'interesse dei compratori dell'Ile de France, hanno alimentato la voglia di acquisizioni.
Riguardo il settore immobiliare che in Borsa è rappresentato dalle società che sviluppano-possiedono e nella maggior parte dei casi gestiscono immobili che producono reddito (soprattutto “Reit” negli Stati Uniti ovvero Real Estate Investment Trust o SIIQ in Italia) ci sono molte tendenze anche contrastanti.
Un tipo di società che seguiamo attentamente nelle nostre strategie di portafoglio, sia in forma diretta selezionando società quotate soprattutto in Germania e Stati Uniti, o tramite ETF o fondi selezionati.
I REIT possiedono tipicamente molti tipi di immobili commerciali, che vanno da edifici per uffici e appartamenti a magazzini, data center, casinò, torri per cellulari, ospedali, centri commerciali, hotel, foreste (per ricavare legname) e perfino prigioni negli Stati Uniti.
Le SIIQ o i Reit sono obbligate a distribuire la maggior parte del loro reddito imponibile agli azionisti. Di solito, deve essere distribuito circa il 90% del reddito imponibile in dividendi (storicamente con un dividendo fra il 2 e il 3% fra quelli a distribuzione).
Dal momento che molti Reit o SIIQ sono scambiati nelle normali borse valori, questo significa che hanno una liquidità relativamente elevata rispetto agli investimenti immobiliari diretti. E ciò significa che gli investitori possono acquistare e vendere più facilmente le azioni delle SIIQ o dei Reit in Borsa acquistando direttamente le società quotate o panieri di fondi o ETF. Non sono quindi la stessa cosa dei fondi immobiliari chiusi che negli scorsi decenni sono stati collocati selvaggiamente ai risparmiatori italiani (e avevamo consigliato di starne bene alla larga già 15 anni fa), tirando spesso dei bei pacchi dal gotha del sistema bancario-finanziario italiano.
Se guardiamo invece l'andamento a 10 anni degli indici generali borsistici il chiaro vincitore è l’immobiliare USA mentre al palo è sostanzialmente rimasto l’immobiliare italiano qui in questo grafico rappresentato dall’indice Ftse Italia All Shares Real Estate.
La volatilità dell'immobiliare quotato è elevata (mediamente il 40% il drawdown che sale quasi al 60% per quello italiano), ma è un asset che (Italia esclusa) storicamente ha la sua ragione di esistere in un portafoglio diversificato, perché ha prodotto rendimenti addirittura superiori all’azionario Usa negli ultimi 50 anni con una capacità di recuperare le posizioni perfino migliore della borsa americana nel medio-lungo periodo.
Di norma c'è una correlazione positiva fra i rendimenti delle azioni immobiliari e l’aumento delle attese inflazionistiche nel lungo periodo e la situazione che stiamo vivendo è quasi inedita se si considera che appare sempre più terminato il trend ribassista dell'inflazione iniziato nel 1980, in cui in base ai dati OCSE è diminuita dal 15% al 2% degli ultimi dieci anni.
Più volte il ciclo obbligazionario è stato dato per finito in questi anni in verità e un aumento dell’inflazione e dei tassi obbligazionari potrebbe essere considerato negativo anche per l’asset immobiliare, come lo è per le obbligazioni: dopotutto un aumento dei rendimenti, a parità delle altre variabili, determina un calo dei prezzi.
Le cose sono un po' più complicate a guardarle storicamente, perché i mercati azionari (compresi quelli del real estate) sono per natura orientati al lungo periodo e da sempre esiste una scarsa correlazione fra i rendimenti dei Treasury USA a 10 anni e la performance a lungo termine delle azioni immobiliari quotate.
E anzi, nel lungo periodo è stata osservata una correlazione positiva fra aumento dell’inflazione e rialzo dei titoli immobiliari e non si tratta solo dell'alta marea che solleva tutte le barche.
La società di gestione Pimco, conosciuta soprattutto per il settore obbligazionario e di proprietà di Allianz, sembra scommettere che lavorare da casa sarà una moda passeggera. Il grande gestore di fondi sta acquistando il fondo di investimento immobiliare Columbia Property per 3,9 miliardi di dollari, debito compreso.
L'accordo consegnerà a Pimco un portafoglio di 15 proprietà a New York, San Francisco, Washington e Boston, oltre a quattro progetti in fase di sviluppo. Per questa società è un’acquisizione tutto sommato piccola che vale il 3% del patrimonio sotto gestione. E guardando ai rendimenti da locazione previsti tutto ha un suo perché: il rendimento implicito è circa il 6,2 per cento che è quattro volte superiore al rendimento attuale dei titoli obbligazionari a 10 anni Usa.
Quasi la metà dei contratti di locazione scadrà da qui al 2025 e sarà importante capire cosa succederà perché se le aziende danno ai loro dipendenti il “liberi tutti” per poter lavorare da casa il rinnovo non sarà assicurato.
Gli inquilini degli uffici in genere firmano contratti di locazione a lungo termine. Ciò ha fornito ai proprietari di immobili statunitensi una misura di protezione durante la pandemia. La Columbia, ad esempio, ha continuato a riscuotere il 98% degli affitti negli ultimi quattro trimestri.
Molte aziende stanno cercando di riportare il personale nei loro uffici. Molti lavoratori preferirebbero restare a casa. L'equilibrio tra queste forze opposte determinerà la domanda di spazi per uffici e anche il prezzo del residenziale in molti Paesi e regioni.
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Report a cura di Salvatore Gaziano
Soldiexpert SCF