La Manovra 2026 introduce una delle modifiche più attese nel panorama dei bonus edilizi, ampliando l’accesso alle agevolazioni anche agli immobili condonati. Per decenni, chi aveva regolarizzato la propria abitazione attraverso i condoni del 1985, del 1994 o del 2003 si era trovato escluso da molte opportunità, nonostante avesse sanato la propria posizione e versato allo Stato quanto dovuto. Il 2026 segna invece un cambio di rotta che potrebbe incidere in modo significativo sul mercato immobiliare e sulle scelte di ristrutturazione delle famiglie.
La nuova normativa equipara gli immobili condonati a quelli sanati con procedure ordinarie, permettendo l’accesso alle detrazioni per ristrutturazione, ecobonus, sismabonus e bonus mobili, oltre che alle premialità volumetriche previste dalle normative regionali. Una svolta che arriva dopo anni di interpretazioni restrittive da parte della giurisprudenza e che apre la strada a interventi di rigenerazione urbana finora preclusi.
Questo scenario solleva però alcune domande fondamentali: quali bonus edilizi diventano accessibili agli immobili condonati? Quali condizioni devono essere rispettate per ottenere le agevolazioni? E come si presenta correttamente la documentazione per non rischiare esclusioni o contestazioni? Scopriamolo insieme.
Prima però vi lasciamo al video YouTube di Maurizio Della Porta sui Bonus edilizi 2026.
Bonus edilizi 2026: cosa cambia per gli immobili condonati e quali agevolazioni diventano accessibili
La Legge di Bilancio 2026 interviene su un punto che per anni ha generato incertezze e disparità. Gli immobili condonati, pur essendo stati regolarizzati, non venivano considerati alla pari di quelli sanati con procedura ordinaria. La conseguenza era l’impossibilità di accedere ai principali bonus edilizi, con un impatto significativo su milioni di proprietari.
La Manovra supera questa distinzione e stabilisce che gli immobili condonati possono accedere alle agevolazioni con le stesse aliquote previste per gli altri edifici. Ciò significa che diventano utilizzabili:
- bonus ristrutturazione, con detrazione al 50% per le abitazioni principali e al 36% per le altre
- ecobonus, per interventi di efficientamento energetico come infissi, caldaie, pompe di calore
- sismabonus, per lavori di messa in sicurezza antisismica
- bonus mobili, collegato agli interventi di ristrutturazione
La novità più rilevante riguarda però le premialità volumetriche, cioè la possibilità di ampliare, sopraelevare o riqualificare l’edificio secondo le normative regionali. Fino al 2025, queste misure erano precluse agli immobili condonati, anche a causa di sentenze del Consiglio di Stato e della Corte Costituzionale che interpretavano in modo restrittivo il concetto di “titolo edilizio in sanatoria”.
La Manovra 2026 ribalta questo orientamento e stabilisce che gli immobili condonati non devono essere penalizzati rispetto agli altri. L’obiettivo è favorire la rigenerazione del patrimonio edilizio esistente, soprattutto in aree dove gli edifici costruiti negli anni passati rappresentano una quota significativa del tessuto urbano.
Come accedere ai bonus edilizi 2026 per gli immobili condonati: requisiti, documenti e verifiche necessarie
L’apertura ai bonus edilizi non è automatica. Per accedere alle agevolazioni, l’immobile deve rispettare una serie di condizioni che garantiscono la piena regolarità urbanistica e fiscale. La Manovra chiarisce che:
- la sanatoria deve essere definitiva, senza contenziosi pendenti
- devono essere rispettati tutti i requisiti tecnici e urbanistici previsti dalle normative vigenti
- devono essere presentate le pratiche edilizie corrette, in base al tipo di intervento
- devono essere rispettate tutte le procedure fiscali previste per ciascun bonus
In pratica, il condono deve essere completo e non oggetto di verifiche o ricorsi. Solo in questo caso l’immobile può essere considerato regolare e quindi idoneo a beneficiare delle agevolazioni.
Per accedere ai bonus edilizi, il proprietario deve seguire la procedura ordinaria prevista per ciascuna agevolazione. Ciò significa predisporre:
- documentazione tecnica firmata da un professionista
- eventuali titoli abilitativi edilizi
- comunicazioni all’Enea per gli interventi energetici
- pagamenti tracciabili con bonifico parlante
- conservazione delle fatture e delle asseverazioni
La novità introdotta dalla Manovra non modifica le procedure operative dei bonus, ma amplia la platea degli immobili che possono accedervi. Questo permette a molti proprietari di programmare interventi che fino al 2025 erano impossibili, come ampliamenti volumetrici o riqualificazioni profonde.
Bonus edilizi confermati per il 2026 e prospettive per il 2027: cosa aspettarsi
L’apertura agli immobili condonati si inserisce in un quadro più ampio che vede la conferma dei principali bonus edilizi per tutto il 2026. Dopo la riduzione delle aliquote introdotta nel 2025, il sistema si stabilizza su due livelli:
- 50% per le abitazioni principali
- 36% per le altre abitazioni
Queste percentuali si applicano a ecobonus, bonus ristrutturazione e sismabonus. Il bonus mobili viene confermato con una detrazione del 50% su una spesa massima di 5.000 euro, a condizione che i lavori di recupero edilizio siano iniziati l’anno precedente.
Dal 2027 è prevista una nuova riduzione delle aliquote, salvo modifiche future: 36% per le prime case e 30% per le seconde. Una prospettiva che potrebbe incentivare molti proprietari ad anticipare gli interventi nel 2026, sfruttando le condizioni più favorevoli.
La Manovra, pur non riaprendo i condoni del passato, riconosce finalmente pari dignità agli immobili regolarizzati, permettendo loro di accedere agli stessi strumenti di riqualificazione disponibili per gli altri edifici. Una scelta che potrebbe incidere in modo significativo sulla rigenerazione urbana e sulla valorizzazione del patrimonio immobiliare italiano.