Negli ultimi dieci anni, in Italia i bilocali sono gli immobili che si sono rivalutati di più nel comparto delle vendite, segnando un +21%, mentre i trilocali svettano nel settore degli affitti, con un +50%. In generale, rispetto al 2016 i prezzi di tutti i principali tagli immobiliari - monolocali, bilocali e trilocali - sono aumentati sensibilmente, soprattutto nelle locazioni, con incrementi vicini o superiori al 50% in svariate città.
Sono questi alcuni dei risultati dell'ultimo studio di Immobiliare.it che ha esaminato l'evoluzione dei prezzi di vendite e affitti di monolocali, bilocali e trilocali a livello nazionale e nelle principali città del Paese nell'ultimo decennio.
«La crescita dei prezzi registrata dal 2016 a oggi per tutte le principali tipologie immobiliari va letta alla luce del contesto socio-economico di riferimento, segnato anche da una significativa spinta inflattiva che ha contribuito all'incremento dei valori- commenta Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it. La criticità più rilevante oggi riguarda, tuttavia, il divario crescente tra i valori immobiliari e i redditi, che non hanno registrato un'evoluzione altrettanto sostenuta. Un disallineamento che incide direttamente sull'accessibilità al mercato. Occorre inoltre considerare le differenze territoriali: nei grandi centri, dove la domanda è più intensa, i prezzi hanno registrato gli aumenti più marcati, mentre nei centri di dimensioni minori, caratterizzati da una pressione della domanda generalmente più contenuta, la crescita è stata comunque più moderata».
Focus vendite
Nelle compravendite, i prezzi sono aumentati in modo diffuso per tutte le tipologie immobiliari analizzate. Dal 2016 a oggi, la crescita più marcata per i monolocali si registra a Como (+83%), che precede Bergamo (+82%) e Trieste (+76%). Quest'ultima è invece in testa alle classifiche dei rincari per bilocali (+84%) e trilocali (+71%), in entrambi i casi davanti a Verona (+71% e +61% rispettivamente).
Spicca anche il caso di Milano che, pur partendo da prezzi già elevati nel 2016, ha conosciuto incrementi rilevanti per tutte e tre le tipologie: +71% per i monolocali, che hanno raggiunto i 5.630 euro/mq medi, +69% per i bilocali (5.532 euro/mq), e +52% per i trilocali (5.431 euro/mq). Tra i Comuni analizzati, il capoluogo lombardo si colloca al terzo posto per crescita dei costi degli immobili con due vani e al quarto per i rialzi delle case con tre vani.
A Roma, invece, gli aumenti sono stati più contenuti, pur rimanendo a due cifre: +11% per i monolocali (4.112 euro/mq), +16% per i bilocali (4.083 euro/mq) e +10% per i trilocali (3.660 euro/mq).
Catania, Genova e Palermo in controtendenza
Nel comparto delle vendite, le flessioni dei prezzi rispetto al 2016 sono limitate a pochi casi. Il più evidente è quello di Catania, dove tutti i tagli immobiliari hanno perso valore, -6% i monolocali, -3% i bilocali e -14% i trilocali. Una dinamica che trova spiegazione nell'intensità della domanda, rimasta su livelli inferiori rispetto a quelli registrati in altre città, contribuendo a mantenere i prezzi su livelli più contenuti.
Andamenti in parte simili si osservano anche a Genova e Palermo: nel capoluogo ligure, sono cresciuti solo i prezzi dei monolocali (+18%), mentre bilocali e trilocali hanno registrato rispettivamente un -6% e -11%; nel capoluogo siciliano, invece, gli immobili con tre vani sono scesi dell'1%, a fronte di una salita dei bilocali (+13%) e di una quasi totale stabilità dei monolocali (+1%).
Uno sguardo agli affitti
A differenza di quanto fotografato nel settore delle vendite, nelle locazioni non si notano flessioni dei canoni negli ultimi dieci anni. Al contrario, gli aumenti sono stati a doppia cifra in tutti i grandi centri e per tutti i tagli immobiliari.
Per i monolocali, spicca l'incremento di Padova (+59%), che precede di poco Brescia (+58%) e Venezia (+56%). Bari guida invece la classifica degli aumenti per i bilocali (+56%), davanti a Padova (+55%) e a quattro città che segnano tutte un +52% (Bergamo, Brescia, Torino e Trieste). Per i trilocali, infine, è Brescia a trainare la tendenza al rialzo (+63%), battendo ancora una volta Bari (+59%), Bergamo e Padova (entrambe al +53%).
Come per le compravendite, i rincari sono stati più marcati a Milano che a Roma. Nel capoluogo lombardo, il rialzo maggiore riguarda i trilocali (+44%), con canoni che hanno raggiunto i 20,9 euro/mq, seguiti dai bilocali (+42%), a 21,8 euro/mq, e dai monolocali (+36%), a 24,5 euro/mq.
Nella Capitale, invece, il rialzo più consistente è il +29% di bilocali e trilocali (19,2 e 17 euro/mq rispettivamente), a fronte del +27% dei monolocali (22,2 euro/mq).