Tra la fine del 2019 e la fine del 2025 il patrimonio della metà meno abbiente delle famiglie italiane è cresciuto più di quello di quasi tutte le altre fasce di ricchezza, superando anche l'inflazione.
I dati sono coerenti con l'ipotesi che la diffusione della proprietà immobiliare abbia contribuito alla crescita del patrimonio.
La casa, lungi dall'essere un privilegio, si conferma il principale strumento di costruzione della ricchezza per i ceti meno abbienti, e un fattore che ha contribuito alla riduzione delle disuguaglianze.
Da anni il dibattito pubblico ed economico ripete che le disuguaglianze di ricchezza in Italia crescono e che il patrimonio si concentra sempre più in poche mani. È una lettura che trova conferma in alcuni dati aggregati, ma che, guardata da vicino, risulta incompleta: se si osserva come la ricchezza si distribuisce lungo l'intera popolazione, e non soltanto ai suoi vertici, emerge che dalla fine del 2019 sono state le famiglie meno abbienti a rafforzare di più il proprio patrimonio.
Tra i motivi c'è un fenomeno rimasto in gran parte fuori dai titoli, la crescita del numero di famiglie a reddito medio-basso diventate proprietarie della casa in cui vivono. È una tendenza che ha generato importanti conseguenze economiche perché in Italia la ricchezza delle famiglie ha un tratto peculiare che la distingue da quella di gran parte dei Paesi avanzati: è fatta in prevalenza di immobili.
L'abitazione non è soltanto un bene economico, ma un pilastro sociale e culturale, il primo obiettivo di risparmio di intere generazioni e la principale, se non l'unica, forma di patrimonio per famiglie di fasce sociali e ceti economici anche molto diversi. Capire come cambi questa ricchezza, e a vantaggio di chi, impone perciò di andare oltre i valori medi e di osservare come essa si distribuisce lungo tutta la scala sociale: è esattamente ciò che permettono i dati qui utilizzati.
Questo lavoro parte dai numeri ufficiali di Istat e Banca d'Italia e ricostruisce, passo dopo passo, come l'allargamento della proprietà immobiliare fra i ceti meno abbienti si sia tradotto proprio in una crescita dei loro patrimoni e in una riduzione delle distanze rispetto alle fasce centrali e più agiate.
I dati indicano che la casa di proprietà, oltre a essere il principale e, spesso, l'unico asset a disposizione, agisce come un fattore di riduzione delle disuguaglianze e ciò ha inevitabili ripercussioni sulle scelte di politica economica e fiscale che riguardano le abitazioni e i loro proprietari.
Le elaborazioni si basano su tre fonti ufficiali: i Conti distributivi della ricchezza delle famiglie (Distributional Wealth Accounts, DWA) della Banca d'Italia, statistiche sperimentali che combinano l'indagine europea sui bilanci delle famiglie (HFCS) con la contabilità nazionale, l'indagine Istat "Reddito e condizioni di vita" (EU-SILC) per la quota di famiglie proprietarie, e i dati dell'Agenzia delle entrate (OMI) sulle compravendite. Il periodo di analisi va dal quarto trimestre del 2019 al quarto trimestre del 2025 e tutti i valori patrimoniali sono espressi per famiglia.
Crescono i proprietari a basso reddito
Gli ultimi anni sono stati caratterizzati da un fenomeno che è passato parzialmente in sordina, ma che ha avuto conseguenze importanti. Si è verificata una crescita della percentuale di proprietari, infatti tra il 2019 e il 2025 coloro che abitano in un'abitazione di proprietà sono passati dal 78,8% all'82,6%, ma, qui sta la novità più importante, l'incremento maggiore è stato concentrato tra coloro che fanno parte del 20% della popolazione con i redditi più bassi. In questo caso, l'aumento della quota di proprietari è stato dal 54,2% del 2019 al 60,8% del 2025.
La stessa crescita non si è verificata nella stessa misura negli altri segmenti di reddito: tra coloro che fanno parte del 20% degli italiani con le entrate più alte la quota di proprietari è salita nello stesso periodo dal 92,8% al 95,5%, nel caso del successivo quintile più ricco è aumentata dall'88,4% al 92,9%.
La novità dell'allargamento della proprietà immobiliare anche presso i segmenti meno abbienti della società è confermata anche da altri dati. Per esempio: l'incremento delle compravendite tra 2019 e 2025 è stato più pronunciato nelle aree del Paese in cui la situazione economica è peggiore, come al Sud e nelle Isole rispetto alla media. In particolare, gli acquisti sono saliti di più nei centri più piccoli ugualmente contraddistinti solitamente da redditi inferiori.
Non solo: gli ultimi anni sono stati caratterizzati anche da un abbassamento dell'età media di coloro che accendono un mutuo per la casa, con la quota di under 35 che è arrivata al 35,8%, rispetto al 28,1% del 2019 e questo anche grazie ad alcune agevolazioni. Considerando che, soprattutto in Italia, i giovani presentano livelli di reddito significativamente inferiori alla media, tale evidenza risulta coerente con i dati che indicano un aumento della quota di proprietari nelle fasce di reddito più basse.
La conseguenza: la ricchezza è cresciuta di più per le famiglie meno abbienti
Tra le conseguenze più rilevanti dell'aumento della quota di proprietari di casa nelle fasce più fragili della società emerge una riduzione dei divari economici rispetto alla media della popolazione, un risultato che si discosta almeno in parte dall'interpretazione prevalente. Guardiamo ai numeri.
Da un lato, infatti, vi sono i dati, molto pubblicizzati, sulla concentrazione della ricchezza delle famiglie italiane raccolti da Banca d'Italia tra la fine dello scorso decennio e il 2025: affermano che la quota dei patrimoni nelle mani del 10% più ricco è passata dal 56,2% al 60,6% e quella posseduta dal 5% più ricco dal 44,7% al 50,3%. Non a caso c'è stata anche una crescita dell'indice di Gini, che rappresenta l'indicatore più riconosciuto di misurazione della disuguaglianza: va da zero (uguaglianza assoluta) a 100 (massima disuguaglianza) e nel caso dei patrimoni tra la fine del 2019 e la fine del 2025 è salito da 69,7 a 72,2.
Dall'altro lato, però, ci sono le statistiche che riguardano tutte le famiglie italiane e affermano, per esempio, che tra la fine del 2019 e la fine del 2025 la ricchezza mediana è aumentata del 9,5%. Si tratta di quel livello di patrimonio, pari alla fine del 2025 a 178.112 euro, che potremmo definire come quello posseduto dalla tipica famiglia italiana, visto che il 50% di nuclei familiari possiede più di tale cifra e il 50% meno.
Soprattutto, evidenziano come ci sia stata una crescita maggiore proprio dei patrimoni degli italiani più poveri: il 50% meno abbiente ha visto la propria ricchezza netta aumentare da 54.963 a 65.598 euro (+19,4%), superando sia il dato mediano (+9,5%) sia l'inflazione.
Di fatto la metà più povera del Paese ha accresciuto i propri asset più di tutti gli altri gruppi, con l'unica eccezione del 10% più ricco. Un'analisi più approfondita dei dati mostra inoltre che gli incrementi maggiori, pari rispettivamente al 38,2% e al 26,1%, si registrano nel primo quintile (il 20% più povero della popolazione) e nel secondo quintile (la fascia compresa tra il 20° e il 40° percentile della distribuzione del reddito).
Si tratta di un'evidenza che appare almeno in parte in contrasto con l'interpretazione prevalente, che tende a enfatizzare l'aumento delle disuguaglianze.
Ciò che i dati rendono particolarmente evidente è l'andamento del patrimonio di quello che potremmo definire il ceto medio-basso, corrispondente al secondo quintile, e in cui si concentrano molti nuovi proprietari di casa: è cresciuto di circa il triplo della mediana e di quello del ceto medio-alto (i decili tra il sesto e il nono).
Di conseguenza è diminuito il divario tra la ricchezza di questa ampia fascia della popolazione, che corrisponde circa a 5,2 milioni di famiglie, e la ricchezza della fascia media e della più facoltosa. Tra fine 2019 e fine 2025, infatti, il suo patrimonio è passato dall'essere il 39,1% di quello mediano al 45% e dal rappresentare il 19% della ricchezza dei decili tra il sesto e il nono al 22,1%. Perché è accaduto?
Il ruolo decisivo del patrimonio immobiliare
Il meccanismo che collega la crescita dei proprietari meno abbienti all'aumento della loro ricchezza e alla riduzione delle distanze rispetto ai segmenti più facoltosi è proprio la crescita del patrimonio immobiliare.
Quella osservata nel periodo riflette sia l'aumento della diffusione della proprietà dell'abitazione tra le famiglie meno abbienti sia l'incremento del valore degli immobili. I dati mostrano tuttavia che questi fattori hanno inciso in misura diversa nei vari segmenti della popolazione, determinando una crescita particolarmente intensa del patrimonio immobiliare proprio nel ceto medio-basso.
I numerosi acquisti (o, in parte, la ricezione in eredità) di abitazioni da parte dei segmenti a reddito medio-basso hanno fatto in modo che per questa fascia della popolazione quella parte della ricchezza che consiste in immobili sia aumentata molto più di quanto sia accaduto per le altre: +37,2% tra fine 2019 e fine 2025, a fronte di un aumento complessivo in Italia per famiglia del 10,7%.
Il valore delle abitazioni della fascia in cui si trova il 10% più ricco della popolazione vede, invece, un aumento del 15,5%, quindi inferiore, e nel caso delle famiglie che si ritrovano nei decili medio-alti (dal sesto al nono) l'incremento è stato solo del 4,3%.
In termini assoluti la crescita del valore degli immobili per il secondo quintile ammonta a 25mila euro per famiglia nell'arco di questi 6 anni, mentre, per esempio, per il ceto medio-alto (decili dal sesto al nono) è di 10.700 euro. Questa fascia di popolazione, composta da famiglie con reddito più elevato, ha beneficiato piuttosto della crescita dei depositi e della ricchezza finanziaria (fondi, azioni, patrimonio d'impresa). La dinamica evidenzia come, per il ceto medio-alto, l'aumento della ricchezza sia stato più equilibrato e diversificato: l'apprezzamento degli immobili rappresenta solo una delle componenti dell'incremento patrimoniale, mentre un ruolo altrettanto importante è stato svolto dalle attività finanziarie, che riflettono un portafoglio più articolato.
Il 76% della ricchezza del ceto medio-basso è in immobili
Non è un caso che questo segmento di famiglie dai redditi medio-bassi sia l'unico per cui la quota di asset che consiste in immobili è in aumento, passando tra fine 2019 e fine 2025 dal 72,3% al 76% del totale. Nel complesso, invece, nello stesso periodo questa percentuale è scesa. Tra i motivi principali c'è l'ulteriore riduzione del peso del patrimonio immobiliare nel 10% più ricco, in cui la quota di patrimonio rappresentata dalle abitazioni è diminuita (dal 34,2% al 30,2%), ma non solo: tale quota è in calo anche nel caso dei decili del ceto medio-alto (dal sesto al nono), in cui è passata dal 70,3% al 67,1%.
In generale, la riduzione del peso degli immobili nei patrimoni degli italiani limita la crescita della ricchezza, mentre un aumento della loro incidenza ne favorisce l'espansione. Le eccezioni sono poche e riguardano i casi, minoritari, in cui il ruolo delle abitazioni risulta già marginale. Per esempio, quello dei più ricchi (decile più alto), in cui a contare è piuttosto l'andamento degli asset finanziari, come le partecipazioni di impresa o i fondi. Infatti, la ricchezza d'impresa (le quote di aziende) per il 10% delle famiglie più facoltose è raddoppiata in sei anni e gli asset detenuti in fondi di investimento sono saliti nello stesso periodo del 34%, provocando un incremento generale del patrimonio maggiore di quello medio.
Ma è il caso anche dei più poveri (il primo quintile), tra cui i proprietari di casa sono una minoranza e gli immobili rappresentavano il 46,9% del patrimonio nel 2019 e il 34,6% a fine 2025. Qui a generare un incremento della ricchezza, comunque molto contenuto in valore assoluto, è invece la riduzione dei debiti.
Viceversa, nell'amplissimo segmento di mezzo, che unisce il ceto medio, quello medio-alto e medio-basso, ovvero la grande maggioranza della popolazione italiana, la quota delle abitazioni sul totale del patrimonio posseduto ha sempre superato strutturalmente il 70% e la sua variazione ha inevitabilmente un forte peso. Di conseguenza, se c'è stato un aumento molto limitato della ricchezza immobiliare e, quindi, una diminuzione della sua quota sulla ricchezza totale, come nei decili tra il sesto e il nono, ecco che anche l'aumento del patrimonio è lento e inferiore a quello medio. Per esempio, non bastano, per questo segmento pur benestante, l'incremento del 55,7% della ricchezza detenuta in fondi di investimento o quello del 18,3% dei depositi, proprio perché la ricchezza finanziaria o quella liquida rappresentano una componente ancora molto minoritaria rispetto a quella immobiliare.
Se, invece, l'importanza delle abitazioni nel patrimonio è già molto elevata e aumenta ulteriormente, come accade nel caso del secondo quintile, il risultato è un incremento notevole di tutto il patrimonio tale da ridurre il divario rispetto al dato medio.
I dati raccontano una realtà più articolata di quella corrente. Tra la fine del 2019 e la fine del 2025 la casa è stata un grande fattore di riequilibrio patrimoniale del Paese: la metà meno abbiente delle famiglie, e in particolare il ceto medio-basso, ha costruito ricchezza soprattutto diventando proprietaria dell'abitazione, riducendo così la distanza dalle fasce più agiate e ridimensionando le disuguaglianze. Ed è avvenuto in anni difficili, segnati da pandemia, inflazione e rialzo dei tassi, proprio quando la casa ha fatto da ancora patrimoniale per le famiglie più esposte.
È accaduto nonostante sia cresciuta la diversificazione degli investimenti, da sempre raccomandata dagli economisti: nello stesso periodo le attività finanziarie d'impresa sono aumentate del 98%, i titoli dell'86,5% e le azioni quotate dell'82,2%. Eppure, soprattutto per le famiglie a reddito più basso, sono gli immobili, e in particolare l'abitazione principale, a rimanere il cuore della ricchezza, oltre il 70% del totale.
Rappresentano, in tempi di volatilità dei redditi e dei mercati, un bene tangibile, che non richiede competenze finanziarie, dà stabilità economica e abitativa confermandosi il principale strumento di inclusione patrimoniale e di mobilità sociale per chi parte da meno.
Proprio perché è la ricchezza di chi ha meno, le politiche che la gravano o ne ostacolano l'accesso e il mantenimento, una tassazione crescente sulla proprietà, obblighi onerosi come le ristrutturazioni imposte, vincoli all'uso, colpiscono in misura maggiore le famiglie per cui l'abitazione è l'unico presidio patrimoniale, rischiando di ampliare, non di ridurre, le disuguaglianze che dicono di voler combattere.
Tutelare e non ostacolare la proprietà dell'abitazione principale, favorendone l'accesso per i ceti meno abbienti e per i giovani, non significa difendere una rendita, ma preservare un ammortizzatore sociale e un motore di crescita del patrimonio delle famiglie.
Significa anche porre le basi per uno sviluppo più equo, in una fase in cui le generazioni più giovani, sempre meno numerose, erediteranno patrimoni crescenti: risorse che potranno essere impiegate in modo tanto più fruttuoso quanto più solida e garantita sarà la proprietà di chi si troverà a fare le proprie scelte.