Nel 2025 la domanda di nuovi mutui e surroghe è cresciuta del 12%, con le erogazioni rilevate da Banca d'Italia in aumento del 32,8% nei primi nove mesi. Nel quarto trimestre la quota di mutui per acquisto prima e seconda casa sale al 72%, mentre le surroghe scendono al 22% delle richieste online rispetto al 26% del trimestre precedente, per la progressiva riduzione della platea di mutuatari con convenienza alla sostituzione. Nel periodo, il prezzo al metro quadrato degli immobili a garanzia dei mutui cresce dell'1,8% su base annua e il valore medio si attesta attorno a 176.000 euro. Le compravendite residenziali assistite da mutuo raggiungono il 47% del totale.
In questo contesto, mentre i tassi fissi applicati ai mutui continuano a crescere, il tasso variabile torna attrattivo grazie alla discesa dell'Euribor e alla contrazione degli spread; le aspettative indicano rate più contenute per i prossimi tre-quattro anni rispetto al fisso. Queste evidenze emergono dalla nuova edizione, aggiornata al quarto trimestre 2025, della Bussola Mutui a cura di CRIF sulle tendenze del mercato italiano dei mutui residenziali e immobiliare.
Alla data del 27 gennaio 2026 l'Euribor a tre mesi è al 2,04%; le previsioni lo vedono sostanzialmente stabile fino a metà 2027 per poi risalire gradualmente. L'IRS a 20 anni, riferimento per i mutui a tasso fisso, è al 3,20%, circa 0,70 punti percentuali in più rispetto a inizio 2025. L'aumento del costo del fisso ha inciso sulla domanda di surroghe: nel quarto trimestre 2025 le richieste online di surroga sono il 22%, in calo rispetto al 38% del primo semestre. Nel trimestre gli spread sui nuovi mutui variabili si attestano attorno allo 0,3%, rispetto allo 0,8% del primo trimestre 2025, mentre quelli sui mutui fissi restano su livelli molto bassi, poco sotto lo 0%.
In questo quadro, i mutui variabili prospettano rate inferiori rispetto ai fissi per i prossimi tre-quattro anni. La preferenza per il fisso rimane comunque prevalente: nel quarto trimestre 2025 il tasso fisso rappresenta il 91% delle richieste sul canale online, quota analoga anche per le domande di surroga e sostituzione.
Crif propone una simulazione per un mutuo acquisto casa da 140.000 euro su un immobile da 220.000 euro e durata 25 anni: per un richiedente di 35 anni, un tasso fisso del 2,85% determina una rata mensile di 653 euro; per la stessa operazione, un tasso variabile del 2,19% comporta una rata di 607 euro. In base alle attuali previsioni sull'andamento dell'Euribor, la rata variabile dovrebbe restare inferiore a quella fissa per i prossimi quattro anni, con un risparmio nel periodo superiore a 2.000 euro.
La rilevanza del credito bancario a sostegno del mercato immobiliare è confermata dall'aumento della quota di compravendite assistite da mutuo, pari al 47% nel terzo trimestre 2025, rispetto al 44,1% dello stesso periodo dell'anno precedente. Nel trimestre l'importo medio erogato è di 136.694 euro, in aumento sul trimestre precedente. La fascia tra 50.000 e 99.999 euro è la più frequente, con circa il 32% dei mutui erogati, mentre il 68% delle erogazioni prevede una durata superiore ai 20 anni.
Secondo l'Agenzia delle Entrate, nel terzo trimestre 2025 le compravendite residenziali crescono dell'8,5%. Sul fronte dei valori, nel quarto trimestre 2025 i prezzi al metro quadrato degli immobili a garanzia dei mutui aumentano complessivamente dell'1,8% (contro il 3,4% del trimestre precedente): +1,9% per il nuovo, +0,6% per l'usato, +6,7% per il ristrutturato. A livello territoriale si registra un incremento nel Nord Ovest (+3%), nel Sud e Isole (+2,4%) e nel Nord Est (+1%), mentre il Centro segna -0,5%. Il valore medio dell'immobile si colloca attorno a 176.000 euro e la superficie commerciale media sale a circa 111 mq.
Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it: "Nel terzo trimestre 2025, l'erogato di nuovi mutui per acquisto casa cresce del 19%, oltre il doppio del tasso registrato per il numero di compravendite immobiliari (+8,5%). L'incremento dei volumi è spiegato sia dall'aumento dell'importo medio erogato (+3,4%) sia da una maggiore propensione di privati e famiglie alla sottoscrizione di un nuovo mutuo per l'acquisto della propria abitazione (+6,6% rispetto al terzo trimestre 2024). In questo contesto, notiamo un cambio di rotta sulle erogazioni di mutui con finalità surroga: per la prima volta da metà 2023, nel terzo trimestre 2025 i volumi di surroga crescono meno del totale delle erogazioni mutui (+15% contro +19%). La dinamica di rallentamento per le surroghe è destinata ad ampliarsi nei prossimi trimestri, coerentemente con il calo delle domande di surroga registrato sul canale online da inizio terzo trimestre 2025".
Stefano Magnolfi, executive director CRIF Real Estate Services: "Dopo un 2024 in crescita, anche il 2025 registra un incremento nel mercato dei mutui immobiliari. I tassi di riferimento hanno iniziato a comprimersi nella seconda parte del 2024 e hanno continuato nel primo semestre del 2025 per poi rimanere invariati nel secondo semestre. Questa dinamica ha rafforzato la domanda di mutui (+12% nel 2025 rispetto al 2024) e ha portato a un aumento a due cifre delle erogazioni (stima 2025 di un monte erogato di oltre 56 miliardi di euro), sostenendo volumi crescenti di compravendite (+9,1% nei primi nove mesi dell'anno). I mutui erogati, nuovi e surroghe, sono per circa l'88% a tasso fisso, visti i livelli delle condizioni contrattuali, con rate invariate per tutta la durata del contratto. È in crescita anche la quota dei mutui green sul totale dei mutui per acquisto. Si attende per maggio il recepimento in Italia della direttiva case green (EPBD - Energy Performance of Buildings Directive), che potrebbe avere impatti sul mercato del credito immobiliare in un contesto positivo per il settore".