Il settore dell'hospitality italiana si trova in una fase di trasformazione strutturale, segnata da volumi di investimento ai massimi storici, nuovi paradigmi operativi e un'evoluzione accelerata della domanda turistica. Il report PwC Il mercato dell'hospitality in Italia 2026, che Monitorimmobiliare è in grado di anticipare e che trovate in allegato, conferma il ruolo dell'Italia come destinazione di primo piano nel panorama europeo dell'investimento in hospitality.
A livello europeo, il settore ha registrato una ripresa significativa, con volumi complessivi pari a 22 miliardi di euro nel 2025, in recupero rispetto al minimo di 12,2 miliardi toccato nel 2023. Le operazioni su singoli asset hanno totalizzato 15,6 miliardi di euro, pari al 70% del totale. Il primo semestre 2026 è iniziato in modo positivo, sebbene su livelli inferiori rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente (-10% rispetto all'H1 2025), con l'Europa meridionale che ha dimostrato resilienza, registrando performance superiori alla media continentale.
Il 2025 ha rappresentato un anno di svolta per l'hospitality italiana: i volumi di investimento hanno raggiunto 2,4 miliardi di euro, in crescita del 20% rispetto al 2024 e del 23% rispetto alla media degli ultimi sette anni, configurandosi come il miglior risultato dopo il 2019. Il primo semestre 2026 conferma la traiettoria positiva, con 1,4 miliardi di euro già investiti, pari al 20% degli investimenti immobiliari commerciali italiani, una quota che testimonia la crescente centralità del comparto nell'asset allocation istituzionale.
I capitali internazionali continuano a rappresentare circa il 60% dei volumi, in linea con l'anno precedente. Negli ultimi anni, gli Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI) hanno assunto un ruolo più rilevante tra gli acquirenti europei, passando dalla categoria più piccola alla più grande e completando, nel solo primo semestre 2025, acquisizioni di singoli asset per oltre 1 miliardo di euro. Le strategie value-add rimangono dominanti, sebbene nel biennio 2025-2026 si osservi un incremento delle operazioni core, poiché gli investitori value-add giungono al termine del proprio ciclo di investimento e valutano opportunità di exit, segnale di una maggiore maturità del mercato, come sottolineato da Antonio Martino, Partner Real Estate PwC Italia.
Roma conferma la leadership con oltre il 20% dei volumi, seguita da Milano (15%), Venezia e Lago di Como (10% ciascuno). È significativa la crescente diversificazione geografica: l'interesse degli investitori si estende sempre più oltre le principali città di accesso internazionale, abbracciando destinazioni turistiche montane e balneari e città d'arte caratterizzate da livelli di prezzo interessanti.
Con il 70-80% dei ricavi concentrato in soli 3-4 mesi di alta stagione, la destagionalizzazione rappresenta la sfida strategica più impattante per il settore. La tradizionale dipendenza dalla posizione e dai picchi stagionali sta lasciando spazio a modelli orientati all'esperienza: gli hotel che investono in programmi di benessere, longevità e trasformazione personale riescono a conseguire livelli di occupazione distribuiti durante tutto l'anno, attirando ospiti alla ricerca di risultati specifici più che di destinazioni, come evidenziato nel report Longevity Retreat: reshaping hospitality real estate.
Il principio di fondo è un riposizionamento radicale: spostando la motivazione principale del cliente dalla destinazione alla programmazione proprietaria della struttura, comprendente protocolli di benessere, diagnostica sanitaria, percorsi personalizzati di longevità e ambienti terapeutici, il modello separa la domanda dai cicli stagionali.
Il segmento dei longevity retreat rappresenta una delle opportunità di investimento più distintive nel panorama del real estate hospitality europeo. Il segmento si posiziona all'intersezione tra hospitality di lusso, medicina preventiva e salute proattiva.
Nel modello tradizionale dell'hospitality, l'ospite sceglie la struttura per la sua ubicazione; nel modello dei retreat dedicati alla longevità, sceglie l'esperienza, rendendo la destinazione circostante accessoria anziché fondamentale. Quando il coinvolgimento del cliente si lega a obiettivi di salute e a programmi articolati su più soggiorni, la domanda passa da una natura intrinsecamente volatile e dipendente da fattori esterni a una configurazione strutturalmente indipendente dalla stagionalità.
A differenza di un resort convenzionale, dove la domanda segue il calendario turistico della località, nel longevity retreat la domanda è strutturalmente agnostica alla stagione, con un target di occupancy del 75-85% annuo e una varianza dei ricavi tra trimestri ridotta di un fattore 2-3x. Il risultato è un cash flow più prevedibile e un servizio del debito più gestibile, elementi che incidono direttamente sulla sottoscrizione dell'investimento e sulla valutazione dell'asset. L'ospite non acquista una singola notte, ma un percorso di trasformazione della salute: la percezione del valore si sposta dalla tariffa giornaliera all'outcome clinico, con un'elasticità al prezzo inferiore rispetto al lusso tradizionale: la salute è percepita come necessità, non come leisure discrezionale.
Le presenze alberghiere hanno raggiunto 288 milioni (+1,2%), trainate dalla clientela internazionale (+3,2%), che nel quarto trimestre 2025 ha rappresentato il 56,5% del totale (+5,1% su base annua). La composizione dei flussi internazionali si è progressivamente diversificata: se nel 1962 quasi l'85% delle presenze straniere proveniva da soli sette Paesi, nel 2025 il 42% è riconducibile ad «altri Paesi» e la componente extraeuropea rappresenta un quarto del totale, come segnalato da ISTAT.
Il segmento extra-alberghiero ha registrato una crescita nel 2025, con 247,3 milioni di presenze (+35,7% rispetto al 2024). Questa accelerazione è tuttavia in larga parte riconducibile a un effetto statistico: l'entrata in vigore, dal 1° gennaio 2025, dell'obbligo di registrazione nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) per tutte le strutture, incluse le locazioni private non imprenditoriali, ha ampliato la copertura ISTAT, aggiungendo circa 54 milioni di presenze precedentemente non censite. La crescente professionalizzazione del settore, con l'ingresso di property manager strutturati e gestori istituzionali, ne modifica progressivamente il profilo, riflettendo sia la regolarizzazione di un'offerta precedentemente non rilevata sia un cambiamento strutturale verso soggiorni più flessibili ed esperienziali.