Il tetto massimo applicato dal governo tedesco agli affitti a Berlino e le relative incertezze che ne derivano continuano a pesare sul settore, nonostante la Corte costituzionale federale tedesca lo abbia abrogato nel 2021.
È quanto emerge da uno studio dell'Istituto Ifo. "Tre anni dopo l'abrogazione del tetto massimo agli affitti, il rapporto prezzo-affitto a Berlino è inferiore di circa il 10-15% rispetto alla media delle altre grandi città", afferma il ricercatore Mathias Dolls. "Il tetto massimo agli affitti e il dibattito in corso sull'espropriazione hanno anche portato a un calo significativo dei progetti di nuova costruzione e ristrutturazione da parte di investitori e società immobiliari a Berlino".
"Mentre i proprietari privati, in particolare, hanno aumentato notevolmente i canoni di locazione richiesti dopo la fine del tetto massimo, le società immobiliari hanno reagito vendendo molti appartamenti a società statali", spiega un secondo ricercatore, Florian Neumeier.
Allo stesso tempo, l'attività di nuova costruzione e ristrutturazione è in netto calo, soprattutto da parte dei principali operatori. Sebbene le famiglie private stiano costruendo di più, non riescono a compensare il calo. Da quando è stato abolito il tetto massimo agli affitti, i canoni di locazione richiesti sono aumentati significativamente. A partire dal 2023, risultano superiori del 10-15% rispetto a quanto ci si aspetterebbe in assenza del tetto massimo e del dibattito sull'espropriazione. Tuttavia, i prezzi di acquisto non crescono allo stesso ritmo. Sono nettamente inferiori e si attestano ben al di sotto della media delle altre principali città.
Lo studio si basa su circa 2,3 milioni di annunci di affitto e 1,1 milioni di annunci di vendita di immobili residenziali nelle 14 maggiori città tedesche, dal 2017 al 2024, nonché su dati relativi all'attività edilizia. "L'incertezza nel mercato immobiliare berlinese aumenta significativamente non appena i responsabili politici discutono di tetti massimi agli affitti o di espropriazione", afferma Carla Krolage, co-autrice dello studio. "Questa incertezza si riflette sul comportamento degli investitori".