Gli investimenti nel settore, provenienti per circa metà dall'estero, hanno toccato 1,4 miliardi di euro. Emergono nuovi format ibridi: le branded residence e i serviced luxury apartments, caratterizzati da un ampio ventaglio di servizi alberghieri, gli stessi che si stanno affermando nelle iniziative di residenziale BTR.
Le nuove strutture ricettive con servizi (alberghi-non-alberghi, branded residence e serviced luxury apartments), che hanno anche influenzato i nuovi format dell'abitare, quali studentati e Build to Rent (BTR, costruzioni per l'affitto), rappresentano i nuovi format ibridi del mercato ricettivo italiano, che ha visto gli investimenti crescere del 65% nel primo semestre 2025 rispetto al 2024 attestandosi a circa 1,4 miliardi di euro. Yard Reaas, oggi diventato Gruppo RYZE, ha analizzato questo segmento nel report Real Estate Data Hub 2025, realizzato insieme al Centro Studi di Remax Italia. Gli investimenti, che rappresentano un quarto del totale nell'immobiliare commerciale, sono concentrati soprattutto nel Nord Italia e nelle principali città turistiche, tra le quali Como, Venezia, Roma, Milano e Napoli.
"Questo segmento - afferma Laura Piantanida, responsabile relazioni istituzionali di Gruppo RYZE - si è dimostrato particolarmente performante ed è caratterizzato da una progressiva diversificazione, sia in termini di format proposti in una gamma di offerta che va dall'hotellerie tradizionale fino al campeggio di lusso (o glamping), sia per l'ampliamento delle tipologie di investitori. Conciergerie, spazi comuni (palestra, coworking, ecc.), servizi a supporto degli occupanti connotano le nuove strutture ricettive, principalmente branded residence e serviced luxury apartments, così come i più innovativi format dell'abitare, dagli studentati alle iniziative BTR (Build to Rent). Queste ultime in particolare, per come si stanno configurando all'estero, rappresentano un'evoluzione del residenziale in locazione tradizionale grazie alla presenza di una gestione centrale e professionale, ma soprattutto grazie all'offerta di servizi in grado di alimentare anche relazioni sociali alla base del concetto di comunità. I confini tra i nuovi format ricettivi e residenziali risultano quindi sempre più sfumati, con la figura del gestore al centro del successo dell'iniziativa. Di conseguenza, cresce l'importanza del ruolo del property manager, chiamato a coordinare i nuovi servizi e a presidiare la relazione con ospiti e residenti".
Il comparto ricettivo è trainato dal segmento lusso, con circa la metà degli investimenti provenienti da capitali internazionali (in particolare da Europa e USA), ed è sostenuto in maniera consistente dai flussi turistici che hanno registrato una stabilità nei primi mesi dell'anno e una ripresa a giugno, con 16,8 milioni di arrivi e oltre 59 milioni di presenze, superando i livelli di giugno 2024 e giugno 2019. In particolare, il primo semestre 2025 ha registrato una flessione contenuta del turismo domestico e una crescita del turismo internazionale, a conferma della centralità della domanda estera per la competitività del settore turistico italiano.
Circa il 90% del volume degli investimenti è stato assorbito da strutture 4 e 5 stelle, con i soli 5 stelle che rappresentano oltre il 50% degli investimenti. Per quanto riguarda il profilo degli investitori, c'è una prevalenza di operatori alberghieri (circa il 40%), seguiti da HNWI (individui ad alto patrimonio netto), family office e fondi di private equity, con una quota significativa di operazioni "value-add" (sviluppi, conversioni e ristrutturazioni) che hanno rappresentato circa la metà del volume transato. Inoltre, la modalità di acquisto con vacant possession (ossia l'acquisto dell'immobile sfitto) è risultata la preferita, rappresentando oltre i due terzi delle operazioni.
Tra i nuovi format che si stanno affermando a livello internazionale, ma recentemente anche in Italia, i serviced apartments e le branded residences. I serviced apartments possono essere descritti come unità abitative autonome, arredate e dotate di cucina, che combinano la flessibilità di un appartamento con servizi tipici dell'hotellerie (pulizia, reception, utilities incluse, oltre a eventuali servizi in chiave lusso). Diffusi principalmente all'estero, rappresentano un comparto in crescita, solido in Europa e con prospettive anche in Italia. A livello di destinazioni in Europa spiccano Londra e Parigi (per effetto della presenza dei Giochi Olimpici), risultano stabili i Paesi Bassi mentre il resto del continente e UK offrono prospettive di crescita. Le branded residences sono invece residenze gestite o collegate a marchi globali (di hotel e non), che offrono standard di servizio, design e comodità coerenti con l'identità del brand. Spesso si tratta di proprietà di privati che ne affidano la gestione a terzi per massimizzare il rendimento degli immobili. In Europa stanno emergendo nuovi mercati, tra cui la Sardegna, Comporta (in Portogallo) e la Romania. Come già evidenziato, l'Italia è stata più lenta rispetto ad altri paesi nello sviluppo di nuova offerta di lusso, ma sta riscontrando un aumento della domanda da parte degli HNWI e UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals). Tra le principali destinazioni del paese, oltre alla Sardegna, si segnala la Toscana, con lo sviluppo Le Ville Serristori sulle coste della Maremma. La gestione dei servizi, riconducibile al team di Palazzo Tornabuoni, offre, oltre ai servizi di concierge, cura della casa e una spiaggia privata, anche la possibilità di produrre il proprio vino. In termini di città, gli investitori globali si stanno focalizzando su alberghi in difficoltà a Roma, Milano e Venezia, con l'obiettivo di riposizionarli includendo residenze annesse.