Il mercato italiano della logistica mostra dinamicità e attrattività, distinguendosi in evidenza a livello europeo in un contesto in cui vari mercati del continente risultano stabili. Negli ultimi anni il settore ha registrato una crescita: nel 2025 il volume degli investimenti è aumentato del 24% rispetto all'anno precedente, mentre il take-up ha segnato un +8%. Questi indicatori riflettono il rafforzamento dei fondamentali e un'evoluzione nella percezione del Paese, oggi considerato una destinazione rilevante nelle strategie di allocazione del capitale. L'interesse coinvolge investitori core, core plus e value add.
L'asset class non si esaurisce nella logistica tradizionale e comprende sotto segmenti quali industrial, light industrial, cross-dock, self storage, IOS e cash&carry, ampliando il ventaglio delle opportunità. Si osserva un ritorno dei net lease investors orientati a contratti di lungo periodo con conduttori solidi anche su asset non prime, con un approccio che privilegia la tenuta contrattuale e la qualità creditizia del tenant rispetto alla sola attrattività della location o dell'immobile.
Cresce l'attenzione verso cluster territoriali legati a settori ad alto valore aggiunto, in cui l'immobile funge da infrastruttura per processi produttivi specializzati. Accanto ai distretti storici emergono concentrazioni legate all'innovazione tecnologica. Queste attività ricorrono a immobili spesso customizzati, in passato percepiti come meno flessibili; oggi, in presenza di conduttori solidi e contratti di lungo periodo, tali asset vengono valutati con interesse ed esprimono rendimenti superiori rispetto alla logistica standard per effetto della specificità. Rimane ampia la platea di investitori: banche e assicurazioni con profili core, investitori core plus e value add, fino ai family office, inclusi operatori esteri, che considerano il comparto industrial & logistics italiano parte delle proprie strategie.
L'Italia è percepita come solida, strutturata e competitiva, con fondamentali macroeconomici più equilibrati e un contesto politico ritenuto stabile. Il premio per il rischio rispetto alle economie più forti si è ridotto: non si ragiona più su spread di 150-200 basis point, ma su differenziali intorno ai 50 basis point.
La centralità della location resta un principio del settore; in alcuni segmenti, in particolare nello storage puro, la leva prezzo assume un peso determinante. Le attività di semplice stoccaggio operano su margini contenuti e non possono sostenere canoni elevati, orientandosi verso location alternative ma con elevata accessibilità infrastrutturale: prossimità a caselli autostradali, collegamenti ferroviari efficienti o vicinanza ai porti possono risultare più rilevanti della collocazione prime. Un operatore nel farmaceutico o nel retail può assorbire canoni più elevati; chi gestisce merci a basso valore aggiunto tende a ottimizzare il costo immobiliare per preservare la marginalità.
Un elemento strutturale del mercato è l'incidenza degli owner occupiers, pari a circa il 24% del take-up. Le ragioni sono due: in alcune aree le autorizzazioni risultano più agevoli per un utilizzatore finale rispetto a uno sviluppatore; inoltre, in location strategiche con canoni elevati, per operatori con solidità finanziaria può essere più razionale acquistare l'area e sviluppare direttamente, invece di sostenere nel tempo un costo locativo significativo.
In sintesi, il mercato logistico italiano si presenta articolato e consolidato, con capitali e strategie differenti, asset class eterogenee e modelli operativi in evoluzione. La capacità di intercettare esigenze produttive ad alto valore aggiunto, di adattarsi a segmenti specializzati e di attrarre investitori di lungo periodo indica un posizionamento credibile nel panorama europeo, come piattaforma strategica per investimenti nel comparto industrial & logistics.