L'Italia è la destinazione più attrattiva in Europa per gli investimenti alberghieri nel 2026, con un indice di 4,2 su 5, davanti alla Penisola Iberica (4,1) e alla Francia (3,6). Il dato emerge dalla quinta edizione dell'European Hotel Investor Compass, rapporto annuale di Cushman & Wakefield basato su un'indagine svolta tra dicembre 2025 e febbraio 2026 su 74 investitori istituzionali in Europa, tra fondi di private equity, REIT e altri operatori, che tra il 2020 e il 2025 hanno investito complessivamente circa 18 miliardi di euro nel comparto alberghiero europeo.
Milano si conferma la città più ricercata a livello continentale: il 55% degli investitori esprime un interesse molto elevato e l'indice di attrattività supera 4 su 5, in aumento di 5 punti percentuali rispetto alla rilevazione precedente. Roma si colloca al terzo posto (4,1) dopo Madrid. Tra le 15 città più attrattive figurano anche Firenze e Venezia, indicate come mercati aggiuntivi nel radar degli investitori.
Capitali pronti a essere impiegati. L'86% degli investitori prevede di allocare nel 2026 risorse pari o superiori al 2025, con una disponibilità media per operatore prossima a 200 milioni di euro. Il 58% intende aumentare l'allocazione (+2 punti percentuali su base annua). Il 54% si posiziona come acquirente netto, contro il 7% che prevede di essere venditore netto.
Strategie value add e opportunistiche in primo piano. L'80% punta su operazioni value add (riposizionamento, capex moderato, potenziale di mercato), in crescita di 9 punti percentuali, mentre il 59% guarda a deal opportunistici. Le strutture di fascia alta e medio-alta (upper upscale e upscale) risultano le più ambite (81% di interesse elevato o molto elevato), seguite dal segmento lusso (69%). Gli hotel urbani dominano le preferenze (89%), seguiti da resort (62%) e serviced apartment (46%).
Rendimenti attesi in rialzo. Il rendimento medio sul capitale proprio (ROE) richiesto sale al 15,6%, in aumento di 2 punti percentuali rispetto al 2025, a fronte di un contesto di maggiore incertezza nella valutazione delle operazioni, nonostante il miglioramento delle condizioni di finanziamento. Il rapporto medio tra debito e valore dell'asset (LTV) si attesta al 51% (dal 49% dell'anno precedente), segnalando maggiore disponibilità del sistema bancario a finanziare investimenti alberghieri. In Italia il 30% degli investitori e nella Penisola Iberica il 27% prevede una compressione dei rendimenti nel corso del 2026.
Costi di costruzione e rischi geopolitici restano le principali sfide. Il 68% degli investitori indica l'aumento dei costi di costruzione come criticità principale nella strutturazione di nuove operazioni, seguito dai rischi geopolitici e macroeconomici (53%). In controtendenza, le difficoltà di accesso al credito risultano in netto calo (-19 punti percentuali).
ESG in crescita. Il 71% degli investitori ha riscontrato tematiche ESG nelle operazioni di acquisizione o dismissione degli ultimi due anni, in aumento rispetto al 67% della precedente rilevazione. Il 51% si aspetta un premio tra l'1 e il 5%. Il premio medio atteso per strutture con certificazioni ambientali di alto livello (BREEAM Outstanding, LEED Platinum) è pari al 4,3%.
Intelligenza artificiale: impatto in aumento. L'81% degli investitori prevede un impatto significativo dell'AI sull'industria alberghiera nei prossimi quattro anni, soprattutto nel segmento a servizio limitato, dove la standardizzazione è necessaria. L'86% ritiene che i limited-service beneficeranno maggiormente dell'AI grazie alla riduzione dei costi operativi ottenuta con l'efficientamento tecnologico. Questi hotel hanno margini più stretti e operano con meno personale, quindi l'AI può incidere in modo rilevante automatizzando check-in, revenue management, pricing dinamico e customer service. Nei full-service, invece, è più marcata la struttura organizzativa e il valore del "tocco umano" è parte del prodotto.
Francesco Calia, Head of Hospitality Italy di Cushman & Wakefield: "Il risultato non ci stupisce: conferma quanto rileviamo quotidianamente nelle conversazioni con i nostri clienti. Il 2025, con 2,5 miliardi di euro investiti nel settore alberghiero in Italia, ha già evidenziato il peso crescente del Paese nelle preferenze degli investitori internazionali. Ci aspettiamo che il 2026 sarà ancora migliore, sostenuto dalla solidità dei fondamentali del nostro mercato alberghiero, dalla forza dei flussi turistici alla qualità degli asset disponibili, e dalla sua capacità di tenuta in un contesto macroeconomico incerto. Un segnale importante non solo per l'hospitality, ma per l'intero settore immobiliare in Italia".