Secondo la nuova edizione del Global Real Estate Transparency Index (GRETI) 2026, l'indice biennale sviluppato da JLL per misurare e confrontare il livello di trasparenza dei mercati immobiliari a livello internazionale in 88 Paesi, l'Italia si conferma, con un punteggio di 2,08, nella fascia "Transparent" della classifica. Il mercato immobiliare italiano aumenta al tempo stesso il proprio punteggio complessivo di 5 punti base rispetto all'edizione 2024, un progresso leggermente superiore a quello registrato a livello globale, pari a 4 punti base.
Il miglioramento della trasparenza ha interessato in particolare alcuni segmenti oggi al centro dell'attenzione degli investitori, tra cui i settori alternativi e i mercati del debito, grazie a una maggiore disponibilità di dati. A questo si affiancano le iniziative avviate per accrescere la digitalizzazione del settore e dei processi della Pubblica Amministrazione, contribuendo a rendere le informazioni più accessibili e i processi più efficienti.
Un'evoluzione particolarmente significativa in un contesto nel quale la trasparenza rappresenta un elemento sempre più rilevante nelle decisioni di allocazione dei grandi investitori internazionali. A livello globale, i mercati classificati come "Highly Transparent" e "Transparent" attraggono complessivamente oltre il 98% dei capitali destinati agli investimenti immobiliari diretti.
Il posizionamento dell'Italia si accompagna a una forte presenza di capitali esteri sul mercato nazionale. Nel 2025 gli investitori esteri hanno rappresentato circa il 63% del totale investito nel real estate italiano, pari a 7,9 miliardi di euro. L'Italia si è così posizionata al 6° posto a livello globale per volumi di investimenti diretti cross-border, in netta crescita rispetto all'11° posto occupato nel 2021.
Alberico Radice Fossati, CEO di JLL Italia, commenta: «Per un investitore internazionale, la trasparenza rappresenta un prerequisito fondamentale per interpretare le dinamiche di mercato e valutarne rischi e opportunità. Per l'Italia questo è particolarmente rilevante in una fase di profonda evoluzione del real estate, in cui accanto ai settori più consolidati stanno acquisendo spazio nuove asset class e tipologie di investitori. In questo scenario, l'adozione di standard che favoriscano la leggibilità e l'accessibilità del mercato si configura come una leva imprescindibile per incrementare l'attrattività e la competitività del Paese su scala globale».
Un mercato in crescita: 7,8 miliardi di investimenti solo nel primo semestre 2026
I risultati del GRETI di JLL si inseriscono in una fase particolarmente dinamica per il mercato immobiliare italiano. Nel primo semestre del 2026 gli investimenti immobiliari hanno raggiunto 7,8 miliardi di euro, con una crescita del 34% rispetto allo stesso periodo del 2025.
In questo scenario, ulteriori progressi sul fronte della trasparenza potrebbero rafforzare l'attrattività del mercato italiano soprattutto nei confronti degli investitori istituzionali più conservatori - come grandi fondi pensione, fondi sovrani e investitori con strategie Core - per i quali la trasparenza rappresenta un elemento rilevante nello screening dei mercati e nella valutazione dei profili di rischio.
Alternativi: più dati per attrarre nuovi capitali
Tra le aree nelle quali esistono ulteriori spazi di miglioramento figura innanzitutto la trasparenza nei settori alternativi, verso i quali sta crescendo rapidamente l'interesse degli investitori.
In Italia, nel primo semestre 2026 gli acquisti di terreni strategici destinati ai Data Center hanno superato gli 800 milioni di euro, mentre gli investimenti nel PBSA/Student Housing hanno raggiunto 250 milioni di euro, con un incremento del 139% rispetto allo stesso periodo del 2025.
Una maggiore disponibilità di dati standardizzati e accessibili potrebbe favorire l'ingresso di nuovi capitali specializzati. A livello globale, secondo il GRETI, i settori alternativi rappresentano ormai il 20% dei volumi di investimento immobiliare diretto, una quota doppia rispetto a dieci anni fa.
Digitalizzazione e semplificazione per ridurre tempi e rischi
Un secondo ambito di sviluppo riguarda la semplificazione e la digitalizzazione dei processi urbanistici, con l'obiettivo di ridurre tempi e rischi di execution per gli investitori.
La digitalizzazione rappresenta del resto uno dei principali fattori che stanno favorendo l'aumento della trasparenza immobiliare a livello internazionale. Secondo GRETI 2026, due terzi degli 88 Paesi e territori analizzati hanno migliorato il proprio livello di competitività grazie anche alla crescente digitalizzazione dei registri immobiliari e dei servizi di pianificazione e alla maggiore disponibilità di informazioni sui diversi segmenti del mercato.
Energia ed ESG sempre più centrali nella valutazione degli immobili
La terza direttrice riguarda la transizione energetica e la trasparenza dei dati ESG. In Europa, l'implementazione della Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) e della Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) sta contribuendo ad aumentare le informazioni disponibili sulle prestazioni energetiche degli edifici.
Per il mercato italiano, la capacità di fornire dati chiari, comparabili e tracciabili sui consumi e sulle performance energetiche degli immobili è destinata quindi ad assumere un peso crescente nella valutazione degli asset e nelle decisioni degli investitori.
Il tema assume ulteriore rilevanza con la crescente integrazione tra immobiliare e infrastrutture: reti energetiche, connettività, trasporti e pianificazione territoriale incidono sempre più sulle performance degli asset e sulla selezione delle location. Per l'Italia, resilienza energetica, connettività e qualità delle infrastrutture saranno quindi fattori sempre più rilevanti per la competitività degli immobili.
Private Wealth in crescita: dal 2% al 22% degli investimenti
L'evoluzione del mercato riguarda anche la tipologia di investitori. In Italia, la quota riconducibile al Private Wealth è cresciuta dal 2% del totale degli investimenti nel 2020 al 22% nel primo semestre 2026, quando ha raggiunto 1,7 miliardi di euro.
L'allargamento della base degli investitori rende sempre più importante disporre di una reportistica finanziaria e valutativa chiara, frequente e accessibile.
«L'evoluzione del real estate sta progressivamente ampliando i confini stessi del settore. Data Center, Student Housing e altri Real Asset hanno caratteristiche operative sempre più rilevanti e sono strettamente legati alla disponibilità di infrastrutture, energia e connettività. Per l'Italia la capacità di accompagnare questa trasformazione sarà determinante per cogliere le opportunità offerte da segmenti che stanno assumendo un peso crescente nelle strategie degli investitori internazionali», aggiunge Alberico Radice Fossati.
Giunto alla 14ª edizione, il Global Real Estate Transparency Index (GRETI) è l'indice biennale di JLL che analizza e misura il livello di trasparenza dei mercati immobiliari a livello globale sulla base di dati quantitativi e informazioni raccolte attraverso il network globale di JLL. L'edizione 2026 prende in esame 88 Paesi e territori e 146 mercati urbani, attraverso 260 fattori di analisi, classificandoli in cinque fasce di trasparenza, da Highly Transparent a Opaque.