JLL presenta lo studio "Occupational Trends in the Italian Office Leasing Market by Sector - A Comparative Analysis of Milan and Rome within the European Context", che analizza l'andamento del mercato degli uffici in Italia negli ultimi anni, con un focus su Milano e Roma e un confronto con le dinamiche europee.
Analizzando il periodo dal 2017 al 2024, il mercato italiano segue l'andamento dell'Europa: tecnologia, banking & finance e servizi professionali guidano la domanda di spazi. Nel 2024 questo trend si è consolidato, con questi tre settori che, insieme alla Pubblica Amministrazione, rappresentano oltre il 60% dell'assorbimento complessivo a Milano e Roma.
Dall'analisi del periodo 2023-Q1 2025 emergono strategie precise: studi legali e istituti finanziari mantengono una forte concentrazione nei distretti centrali più prestigiosi (oltre il 90% per il settore legale nelle aree CBD Duomo e Porta Nuova di Milano); i servizi professionali si distribuiscono in maniera più omogenea sull'intera area urbana; le attività manifatturiere si orientano verso le aree periferiche, privilegiando superfici più ampie e con costi più contenuti.
Milano conferma la sua focalizzazione verso settori business (Professional Services, Banking & Finance, Technology), che insieme coprono il 60% dell'assorbimento. Il mercato di Roma è influenzato dalla presenza istituzionale, con la Pubblica Amministrazione che concentra il 67% dell'attività nel CBD, guidando dinamiche di assorbimento cicliche caratteristiche del settore pubblico.
Il settore Life Science costituisce driver di espansione della domanda a Milano, registrando nel 2024 un assorbimento di oltre 30.000 mq, l'8% del totale take-up, con una tendenza in crescita rispetto alla media decennale di circa 20.000 mq, con Segrate e Milanofiori come hub di maggiore interesse. Le multinazionali farmaceutiche, che rappresentano il 47% del take-up del settore, stanno creando poli strategici nelle aree più periferiche pur consolidando anche sedi di rappresentanza nelle aree centrali come Porta Nuova.
Nel capoluogo lombardo, la forte domanda di alcuni settori verso le zone più centrali sta avendo un impatto sul rialzo dei canoni prime (740 euro/mq/anno nel CBD Duomo e 720 euro/mq/anno in Porta Nuova nel secondo trimestre del 2025). Parallelamente, si rafforzano i poli innovativi: da Bicocca a MIND (Milan Innovation District), sviluppato nell'area Ex-Expo 2015, destinato a diventare un hub integrato per ricerca e innovazione.
La Capitale si caratterizza per la concentrazione della Pubblica Amministrazione nell'area del CBD, cui si affiancano studi legali e professionali con strategie locative simili a Milano. Banking & finance e servizi professionali mostrano invece una distribuzione più bilanciata tra centro e EUR, a differenza della maggiore polarizzazione osservata a Milano. I settori IT e manifatturiero trovano invece nel quartiere EUR un contesto più flessibile, grazie alla disponibilità di spazi ampi e a condizioni economiche più competitive.
La concentrazione settoriale nelle aree centrali di Milano e Roma esercita una pressione crescente sui canoni di locazione e riduce la vacancy. Milano riesce a bilanciare la domanda grazie alla maggiore disponibilità di immobili di nuova generazione (Grade A), mentre a Roma l'incremento dei canoni prime è in gran parte determinato dallo squilibrio tra offerta di qualità e domanda crescente.
"L'analisi del mercato italiano degli uffici rivela una solida resilienza e un chiaro allineamento con le dinamiche europee: tecnologia, banking & finance e servizi professionali continuano a essere i pilastri della domanda, coprendo oltre il 60% dell'assorbimento nel 2024" commenta Stefania Campagna, Head of Leasing Advisory di JLL Italia. "Le peculiarità di Milano e Roma - Milano come hub economico-finanziario, Roma come centro decisionale istituzionale - hanno determinato scelte locative che stanno generando pressioni crescenti sui canoni delle aree centrali e una maggiore competizione per spazi di qualità."