Nei primi mesi del 2026 il mercato immobiliare italiano evidenzia un andamento complessivamente positivo. Il comparto residenziale delle compravendite consolida il trend di crescita avviato nel 2025, mentre il segmento delle locazioni registra livelli sostenuti, seppur in lieve ridimensionamento. È quanto si legge nel 1° Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma presentato a Milano, che analizza la congiuntura del settore a livello nazionale con un focus su 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona).
Rispetto a un anno fa, il mercato evidenzia un rafforzamento: i prezzi mostrano una dinamica più solida, si riduce il divario tra valori richiesti e offerti, l'offerta viene assorbita più rapidamente e la domanda è in crescita. Sono segnali di un ciclo espansivo che tende a consolidarsi, con un mercato più dinamico e più liquido e una domanda sostenuta, sottolinea Nomisma.
Nel 2025 il mercato residenziale italiano ha visto rafforzare il trend espansivo avviato nel 2024, consolidando il recupero dopo la contrazione del 2023. A livello nazionale, le compravendite sono cresciute del +6,4%, con una dinamica più sostenuta nei comuni non capoluogo rispetto ai capoluoghi. Anche nei 13 mercati intermedi il quadro si conferma positivo: le transazioni sono aumentate complessivamente del +6,0%, con una crescita più marcata nei capoluoghi rispetto al resto della provincia.
A sostenere questa espansione contribuisce il ricorso al credito: nel triennio 2023-2025 la quota di acquisti finanziati tramite mutuo è salita dal 40,1% nel 2023 al 41,7% nel 2024, fino a raggiungere il 45,9% nel 2025, evidenziando un rafforzamento della leva finanziaria a supporto della domanda. Nel 2025 il mercato dei mutui residenziali è stato sostenuto da condizioni di domanda più favorevoli e da un quadro monetario progressivamente stabilizzato, oltre che dal mantenimento della qualità degli indicatori di rischio delle banche.
Nel corso del 2025 la combinazione di relativa stabilità dei tassi sui nuovi mutui di durata oltre i 10 anni nell'Area Euro e di moderato incremento in Italia ha determinato un lento ma costante allargamento dello spread. Il valore di 32 punti base osservato all'inizio del 2026 rappresenta il picco degli ultimi due anni, evidenziando il progressivo disallineamento tra l'evoluzione dei tassi italiani e quelli dell'Area Euro.
Sul fronte dei valori degli immobili residenziali, la variazione annuale dei prezzi rilevata nei primi mesi del 2026 nei 13 mercati intermedi conferma il trend di crescita, con un'intensità più contenuta rispetto agli anni precedenti. I prezzi delle abitazioni in ottimo stato aumentano del +2,3%, mentre quelli delle unità in buono stato segnano un +2,7%, indicando un andamento positivo in progressivo rallentamento rispetto al triennio 2023-2025. La crescita più sostenuta nel segmento delle abitazioni in condizioni meno pregiate segnala una pressione della domanda più intensa su questa fascia di mercato.
Nei 13 mercati intermedi monitorati, i tempi medi di vendita di un'abitazione si attestano intorno ai 5 mesi, mentre lo sconto medio in fase di trattativa è pari all'8,6%. Il livello è coerente con un mercato che continua a mostrare una buona capacità di assorbimento dell'offerta.
Per quanto riguarda la locazione residenziale, nel 2025 in Italia si conferma una dinamica positiva con oltre 1 milione di contratti registrati, in crescita del +1,4% rispetto al 2024. Le variazioni annuali dei canoni di locazione nel comparto residenziale confermano un ciclo espansivo consolidato (+3,4% in media). Le abitazioni in buono stato mostrano una sequenza di incrementi che, dopo la ripresa avviata nel 2022, si rafforza nel 2023 e nel 2024. Nel 2025 la crescita prosegue, seppur con un ritmo più moderato, a conferma di un mercato sostenuto da una domanda vivace e da una carenza di offerta. Le restrizioni introdotte o annunciate sul mercato degli affitti tendono a riportare sul mercato qualche unità oggi sottratta alla locazione tradizionale ma, trattandosi di piccole quantità, ciò non incide in modo sostanziale sugli equilibri generali.
Sul fronte dei rendimenti, il segmento abitativo si conferma su livelli elevati, con un rendimento totale medio lordo annuo pari all'8,4% (somma del rendimento lordo da locazione del 5,7% e di un aumento dei prezzi del 2,7%), leggermente superiore rispetto all'anno precedente. I tempi medi per concludere un contratto di affitto si attestano in media a 1,6 mesi.
Secondo gli operatori del settore, in assenza di shock economici il 2026 si prospetta in continuità con il percorso di crescita delineato nel 2025. La domanda resta sostenuta, alimentata da una preferenza per l'acquisto dell'abitazione, che continua a prevalere anche a fronte di una capacità di spesa limitata. Nonostante un costo dei mutui più oneroso e prezzi di compravendita elevati, le famiglie confermano una propensione all'acquisto, ancora percepito come più conveniente rispetto alla locazione.
Nomisma stima un rallentamento dell'attività: nel corso del 2026 le compravendite residenziali dovrebbero crescere a un ritmo più contenuto (+1,8%) rispetto al 2025, attestandosi intorno alle 780 mila transazioni. Secondo le attese, il livello dovrebbe mantenersi stabile anche nel biennio successivo, su valori prossimi a quelli registrati nella ripresa post-Covid.
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