Dopo un 2025 positivo, la crescente selettività di investitori e occupier guida il mercato degli uffici nella prima parte del 2026. Milano si conferma la piazza principale per gli investimenti, mentre cresce la quota di mercato di Roma. La maggiore selettività e la polarizzazione determinano una flessione dei rendimenti netti per gli asset prime nelle principali location. La disponibilità di immobili di grado A si riduce e i canoni prime tornano a salire. In questo scenario, a Milano l'assorbimento resta debole nel primo semestre, con un rallentamento sia in metri quadrati sia nel numero di operazioni registrate.
Secondo il report di Savills "Italian office spotlight" (in allegato), nel primo semestre dell'anno il settore ha registrato un volume di investimenti di circa 1 miliardo di euro, posizionandosi come quarta asset class e confermando una forte selettività degli investitori in un contesto di trasformazione della domanda e di marcata polarizzazione tra mercati prime e secondary. Due grandi transazioni, una a Roma e una a Milano, hanno sostenuto l'attività del semestre. Milano si conferma principale destinazione degli investimenti, con operazioni concentrate nei due CBD della città. Roma ha aumentato la propria quota di mercato al 29% dei volumi del periodo, grazie alla chiusura di una grande transazione nel CBD. Aumenta la dimensione media delle transazioni e il mercato vede protagonisti anche investitori privati e owner occupier, cioè società che acquistano gli asset per utilizzo diretto. Gli investitori internazionali restano attivi ma in misura inferiore rispetto al complesso del mercato degli investimenti italiano: il capitale internazionale ha rappresentato il 59% del mercato office, contro il 73% dei volumi totali. I rendimenti netti prime registrano una compressione dopo oltre 24 mesi di stabilità, con Milano al 4% e Roma al 4,5%. Nonostante l'incertezza, la pipeline di investimento nel settore uffici rimane solida, seppur più selettiva.
Il mercato delle locazioni. Il mercato milanese chiude il primo semestre 2026 con un assorbimento di 131.000 mq, in calo del 36% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Incidono la ridotta offerta di spazi di grado A, soprattutto nelle aree più richieste, e la crescita dei canoni prime, che rallenta i processi decisionali degli occupier. La qualità continua a guidare la domanda: gli spazi di grado A hanno rappresentato il 70% dell'assorbimento totale del semestre, confermando la preferenza per immobili di alta qualità anche con metrature più contenute. La vacancy su questo segmento è al 3,6%, livello che riflette la scarsità di prodotto competitivo nelle zone centrali e che ha alimentato un'ulteriore crescita dei canoni prime, ora a 820 euro/mq/anno. Nonostante la pressione sui costi di locazione, la domanda nelle aree centrali resta solida. Sul fronte dell'offerta futura, la consegna attesa di 39 sviluppi entro il 2028, per circa 380.000 mq, potrà contribuire a un progressivo riequilibrio del mercato.
Eros Chiodoni, head of office leasing: "La prima metà del 2026 si chiude in continuità con il primo trimestre, con volumi di assorbimento contenuti dopo quattro anni di crescita. Tale rallentamento riflette la pressione combinata dell'aumento dei canoni di locazione e della disponibilità limitata di spazi di qualità, specialmente nei sottomercati prime. La tendenza pluriennale verso spazi di dimensioni più ridotte è rimasta una caratteristica del mercato. Con l'aumento del numero di operazioni registrato negli ultimi anni, la superficie media affittata è progressivamente diminuita, confermando la preferenza da parte degli occupier per spazi ridotti ma efficienti e di alta qualità in location prime".
Marco Montosi, head of investment: "Il primo semestre ha confermato un mercato caratterizzato da selettività, in cui gli investitori continuano a privilegiare asset prime e di elevata qualità, mentre le singole operazioni incidono in modo significativo sui volumi complessivi. La recente compressione dei rendimenti prime riflette il crescente interesse per i prodotti core nelle location più consolidate, nonostante un contesto ancora incerto".