Il mercato residenziale italiano prosegue una fase di crescita moderata, nonostante un contesto macroeconomico segnato da tensioni geopolitiche, rischi sui costi energetici e nuove pressioni inflazionistiche. Secondo il 2° Osservatorio Nomisma 2026, i prezzi delle abitazioni in buono stato aumentano del +1,8% su base annua, mentre il nuovo cresce del +1,4%. La domanda abitativa rimane stabile: le intenzioni di acquisto “certe” e “probabili” salgono dall’2,5% all’8,5% tra i primi semestri 2025 e 2026, sostenendo un mercato che continua a trovare equilibrio nella prima casa, ormai pari a quasi tre quarti delle transazioni.
Le compravendite crescono del +4,4% nel primo trimestre 2026, con una distribuzione più omogenea tra capoluoghi e provincia e un ruolo sempre più rilevante del nuovo, che registra un incremento degli scambi del +14,6% e raggiunge il 6% del mercato. Tra i 13 principali mercati monitorati, emerge un quadro complessivamente stabile, ma con una domanda più selettiva e attenta alla qualità dell’offerta. Sul fronte del credito, i nuovi mutui aumentano del +6,6%, mentre crollano surroghe e sostituzioni (-58,7%), portando la quota degli acquisti assistiti da finanziamento al 47,8%.
Milano rappresenta l’eccezione nel panorama nazionale: il peggioramento del sentiment degli operatori indica segnali di rallentamento sia sui volumi sia sui prezzi. Nomisma evidenzia come questa dinamica potrebbe anticipare fenomeni destinati a coinvolgere altri grandi centri urbani, soprattutto quelli dove la distanza tra capacità di spesa delle famiglie e valori immobiliari è diventata più marcata. Il capoluogo lombardo, finora locomotiva del mercato, mostra dunque un cambio di passo che potrebbe ridefinire gli equilibri urbani e influenzare le strategie degli operatori nei prossimi mesi.
Dal punto di vista della qualità del credito, gli indicatori di rischiosità continuano a migliorare, con il tasso di default dei mutui sceso allo 0,45% nel primo trimestre 2026 e le sofferenze legate ai mutui residenziali in ulteriore diminuzione.
Prosegue, inoltre, il progressivo, seppur lento, miglioramento della qualità energetica del patrimonio residenziale oggetto di compravendita. Tra il 2024 e il primo semestre del 2026 la quota di abitazioni compravendute appartenenti alle classi energetiche più elevate (A4-B) è salita dal 6% all'8%. Anche gli interventi di riqualificazione evidenziano un miglioramento delle prestazioni energetiche. Il 67% delle abitazioni ristrutturate si colloca oggi nelle classi medio-alte, mentre nelle nuove costruzioni tale quota raggiunge il 96%. La variabile energetica si conferma, così, un fattore sempre più determinante nelle scelte di acquisto e di investimento.
Secondo Nomisma, il mercato residenziale mantiene nel primo semestre del 2026 un'evoluzione positiva, pur evidenziando un graduale rallentamento rispetto al 2025. Anche la dinamica dei prezzi riflette questa fase di normalizzazione: su base annua le abitazioni in ottimo stato registrano un incremento del +1,4%, mentre quelle in buono stato crescono del +1,8%.
Nel complesso, il comparto residenziale si caratterizza per una fase di relativa stabilità, sostenuta dalla solidità della domanda e da condizioni di mercato ancora favorevoli ai venditori. I tempi medi di vendita si riducono infatti a meno di 7 mesi, mentre gli sconti applicati rispetto ai prezzi richiesti diminuiscono di due punti percentuali, attestandosi al 10,4%, segnale di una minore disponibilità dei proprietari a rivedere al ribasso le proprie aspettative.
Il mercato delle locazioni, che concentra il 50% della domanda di abitare, è investito da un rallentamento dei contratti stipulati e da preferenze verso contratti di locazione flessibili e agevolati: nel primo trimestre 2026 il numero dei contratti aumenta del +0,3% su base annua, grazie soprattutto alla crescita dei contratti a canone agevolato nelle principali aree urbane.
La dinamica dei canoni rimane complessivamente positiva, seppur in progressiva normalizzazione rispetto al 2025. Nel primo semestre i canoni delle abitazioni in buono stato aumentano del +1,7% rispetto al semestre precedente e del +3,3% su base annua, sostenuti dalla persistente scarsità di offerta e da una domanda ancora elevata. Restano tuttavia significative le differenze territoriali. Nei principali mercati urbani i canoni medi si collocano tra 660 e 780 euro mensili, con un picco di 1.200 euro a Milano, Firenze e Roma nel segmento dei contratti ordinari di lungo periodo, mentre nei mercati intermedi oscillano tra 530 e 590 euro mensili.
In questo scenario, le tensioni sul mercato della locazione rimangono comunque elevate: negli ultimi cinque anni la quota di famiglie alla ricerca di un'abitazione in affitto è aumentata del 12%, pari a circa 296.000 nuclei, confermando uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta, che continua a sostenere la crescita dei canoni.
L’attenuazione prevista della crescita del credito rappresenta uno dei principali fattori alla base della moderazione dell’attività transattiva nel comparto residenziale. Dopo il forte incremento registrato nel 2025, le compravendite sono attese stabilizzarsi nel 2026, flettere nel 2027 e tornare a crescere nel 2028. I volumi di scambio si manterranno comunque su livelli elevati, confermando la solidità del mercato e una capacità di tenuta sensibilmente superiore rispetto alla fase precedente alla pandemia. La minore dinamica delle compravendite si rifletterà sull’andamento dei prezzi delle abitazioni, che continueranno a crescere in termini nominali ma con intensità progressivamente più contenuta nei prossimi 3 anni. Gli incrementi attesi non saranno tuttavia sufficienti a compensare l’effetto dell’inflazione, determinando una prosecuzione della contrazione dei valori in termini reali.