Il patrimonio immobiliare logistico europeo, stimato in 500 miliardi di euro, fronteggia un deficit strutturale di oltre 150 miliardi di euro per nuovi sviluppi, secondo il white paper di PROLOGIS Research "Persistent Supply Constraints Position Europe For Value Growth". La domanda di spazi logistici moderni continua a crescere, trainata da e-commerce, prossimità ai grandi centri urbani e ricerca di efficienza nelle reti distributive, mentre ostacoli normativi e amministrativi rallentano l'offerta.
Un indicatore proprietario di PROLOGIS, il Modern Logistics Concentration (MLC), misura i metri quadri logistici in rapporto alle unità residenziali e colloca l'Europa a quota 30 rispetto ai 75 degli Stati Uniti. Anche considerando la maggiore densità urbana e reti più efficienti del continente, l'equilibrio di riferimento si avvicina a 50, suggerendo domanda insoddisfatta per oltre 150 miliardi di euro di nuove costruzioni. Al ritmo attuale servirebbero circa otto anni per colmare il divario, che tuttavia potrebbe persistere. Nei mercati con maggiore alternativa per gli utilizzatori, strutture moderne registrano un premio sul canone di circa il 9%.
I nuovi progetti sono spesso realizzati lontano dai mercati a più alta concentrazione di consumatori, verso aree periferiche, non per minore domanda ma per barriere alla costruzione in prossimità degli utenti finali. Nel 2014 circa un terzo dello sviluppo logistico europeo era localizzato vicino ai consumatori; nel 2024 quella quota si è dimezzata. La scarsità ha sostenuto la crescita dei canoni nelle aree di city logistics, con siti per distribuzione urbana e last mile che hanno superato la media europea fino a 150-240 punti base negli ultimi tre anni.
L'Italia rappresenta un caso in cui le barriere strutturali aggravano lo squilibrio tra domanda e offerta. Il processo autorizzativo è frammentato e variabile tra giurisdizioni, senza un sistema centralizzato che garantisca chiarezza o efficienza. La complessità amministrativa allunga i tempi di approvazione e spesso impone più livelli di esame, aumentando l'incertezza sulla consegna dei progetti. La disponibilità di terreni è limitata nei principali hub logistici come Milano, Roma e Bologna. Si registrano inoltre ritardi negli allacciamenti elettrici, con impatti su costi e pianificazione.
In Europa le barriere allo sviluppo si sommano: i tempi autorizzativi si sono allungati, in alcuni casi fino a 15 anni, e i cambiamenti politici locali possono modificare i requisiti in corso d'opera. Le criticità infrastrutturali sono diventate strutturali: i terreni vicini ai centri urbani sono in gran parte già utilizzati, la carenza di manodopera persiste e le reti energetiche faticano ad adeguarsi a elettrificazione e integrazione delle rinnovabili. Anche requisiti di sostenibilità più stringenti innalzano gli standard di efficienza e introducono un premio sui valori degli immobili per la minore disponibilità di asset conformi. Crescono, infine, le aspettative sociali e politiche su uso del suolo e impatto visivo di grandi impianti, limitando la flessibilità e rallentando l'immissione di nuovo stock, con canoni in crescita nei principali corridoi logistici.
L'esperienza europea evidenzia il valore di asset esistenti di qualità e ben localizzati. Dove lo sviluppo è limitato, strutture moderne vicino ai consumatori mostrano performance migliori; gli operatori capaci di gestire processi autorizzativi complessi e requisiti normativi e sociali in evoluzione mantengono un vantaggio competitivo. Per gli investitori il contesto favorisce resilienza e crescita; per i clienti, l'accesso a spazi moderni e sostenibili è cruciale.
"In Italia, la domanda di strutture logistiche di alta qualità supera il ritmo dei nuovi sviluppi. Processi autorizzativi complessi, scarsa disponibilità di terreni e ritardi negli allacciamenti alle utenze allungano i tempi di realizzazione dei progetti. Questo squilibrio aumenta il valore degli asset moderni esistenti, che spuntano canoni più elevati e supportano meglio le reti distributive. In PROLOGIS lavoriamo per realizzare progetti nonostante le difficoltà autorizzative e infrastrutturali, a beneficio degli stakeholder", ha dichiarato Sabine Hutter, VP, Capital Deployment & Development di PROLOGIS.