Standard & Poor's rivede al rialzo da stabile a positivo l'outlook creditizio a lungo termine di Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (IGD) e conferma il rating BB.
Questa l'analisi
Negli ultimi mesi, le operazioni di rifinanziamento hanno portato il costo medio del debito di IGD a circa il 5,0% al 31 gennaio 2026, dal 6,0% a fine 2024, mentre l'indebitamento è leggermente diminuito a seguito di cessioni di attività.
Prevediamo che il rapporto di coverage dell'EBITDA rispetto agli interessi di IGD si rafforzi a circa 2,2x nel 2026 da 1,5x al 30 giugno 2025, sostenuto da minori interessi passivi, potenziali ulteriori cessioni di attività e crescita dei ricavi da locazione a parità di condizioni.
Abbiamo quindi rivisto l'outlook su IGD da stabile a positivo e confermato il rating di credito a lungo termine BB sulla società. L'outlook positivo indica che i rating potrebbero aumentare nei prossimi 12 mesi se l'EBITDA coverage si avvicinerà a 2,4x e la società manterrà una struttura patrimoniale prudente, con un rapporto debito/debito più capitale proprio ben al di sotto del 50%.
Prevediamo che la copertura degli interessi dell'EBITDA rettificato torni a 2,2x-2,5x nei prossimi 12-24 mesi grazie al miglioramento dei costi di finanziamento. A seguito di due operazioni di gestione del debito negli ultimi 12 mesi, il costo medio del debito di IGD è sceso a circa il 5,1% a fine 2025 dal 5,5% al 30 giugno 2025 e riteniamo che la società lo migliorerà probabilmente nei prossimi 12 mesi attraverso ulteriori rifinanziamenti.
L'emissione nel novembre 2025 di un prestito obbligazionario senior non garantito da 300 milioni di euro con cedola del 4,45% ha sostenuto questa dinamica. I proventi del prestito hanno rimborsato circa 285 milioni di euro dei 600 milioni di euro di linee di credito garantite di IGD, sottoscritte all'inizio del 2025, con scadenza nel 2029 e nel 2031 e un costo medio del 5,5%.
Prevediamo che la copertura degli interessi EBITDA rettificata da S&P Global Ratings migliori fino a 2,2x-2,3x nel 2026, avvicinandosi alla soglia di rialzo di 2,4x entro i prossimi 12 mesi, con un ulteriore miglioramento fino a valori pari o superiori a 2,4x nel 2027. I calcoli includono spese finanziarie relative ad ammortamento del debito non monetario e commissioni di rifinanziamento una tantum pari a 3-4 milioni di euro per il 2026, in calo rispetto agli 11-12 milioni di euro annui del 2024-2025, previste in ulteriore diminuzione dal 2027 per la normalizzazione del volume dei rifinanziamenti.
Prevediamo che il leverage di IGD diminuisca nei prossimi 12-24 mesi, consentendo di migliorare il rapporto debito/debito più capitale proprio al 41%-42% grazie a ulteriori cessioni di attività. Il miglioramento riflette principalmente l'attuazione del programma di dismissioni di asset non strategici, parzialmente compensato da una rivalutazione positiva dello 0,5% del portafoglio core italiano nel primo semestre 2025.
Il management intende procedere con ulteriore deleveraging nei prossimi 12-24 mesi con un obiettivo di LTV vicino al 40% entro il 2027. Prevediamo che IGD genererà 70-80 milioni di euro di proventi netti da vendite di asset, inclusa la prevista cessione della maggior parte del portafoglio rumeno, valutato 105 milioni di euro a giugno 2025. IGD detiene inoltre un portafoglio in sviluppo che comprende asset commerciali e residenziali presumibilmente in vendita nei prossimi 12-24 mesi. Di conseguenza, stimiamo che il rapporto debito/debito più capitale proprio migliori al 41%-42% nel 2026 e al 40%-42% nel 2027. Prevediamo inoltre che il rapporto debito/EBITDA migliori a 7,5x-7,7x nel 2026 e a 7,0x-7,2x nel 2027 (8,8x al 30 giugno 2025), con margine favorevole rispetto alle soglie di rialzo del 50% e di 9,5x.
Ci aspettiamo che la liquidità di IGD rimanga adeguata, sostenuta da un saldo di cassa e da una linea di credito revolving di quasi 65 milioni di euro a fine 2025 e dall'assenza di significative esigenze di rifinanziamento fino al 2028. IGD ha debito limitato in scadenza nei prossimi 12-24 mesi, con circa 20 milioni di euro in scadenza nel 2026 e quasi 30 milioni nel 2027. La prossima scadenza significativa è prevista per il 2028, quando saranno dovuti 160 milioni di euro di prestiti garantiti originati nel 2023.
Al quarto trimestre 2025, IGD mantiene una posizione di liquidità che comprende circa 9 milioni di euro in disponibilità liquide e mezzi equivalenti non vincolati, oltre a 54 milioni di euro di linee di credito non utilizzate con scadenza oltre i prossimi 12 mesi. In combinazione con fondi attesi dalle operazioni (FFO) di circa 50 milioni di euro all'anno nei prossimi 12 mesi, la liquidità sostiene spese in conto capitale per 20-25 milioni di euro e pagamenti annui di dividendi per 15-20 milioni di euro.
I fondamentali operativi di IGD dovrebbero rimanere stabili nei prossimi 12 mesi, con tassi di occupazione intorno al 95% e crescita degli affitti comparabile dell'1%-3%. Il reddito locativo netto comparabile è aumentato del 3,9% nei primi nove mesi del 2025 (4,6% nel 2024), grazie all'indicizzazione, alla riduzione degli sconti e a un miglioramento sequenziale dell'occupazione in Italia dal 95,2% a fine 2024 al 96,0%.
Questi fattori hanno parzialmente compensato la perdita di EBITDA derivante dalla cessione di attività non strategiche nel 2025. Il portafoglio di IGD è relativamente piccolo rispetto a quello di società retail con rating comparabili, in particolare nel nord e nel centro Italia, con un equilibrio tra domanda e offerta che sostiene l'affluenza e le vendite dei retailer. Ipotizziamo una crescita degli affitti su base comparabile dell'1%-2% annuo nel 2026 e nel 2027, riflettendo attese di moderazione dell'inflazione. S&P Global Ratings prevede che l'inflazione nell'eurozona si stabilizzi all'1,8%-1,9% nel 2026-2027.