Negli ultimi anni il tema dell'abitare è tornato al centro dell'agenda economica e sociale. I mutamenti demografici, la stagnazione dei redditi e l'evoluzione delle normative di riferimento stanno modificando il mercato immobiliare italiano, oggi a un crocevia di trasformazioni strutturali.
Per decifrare ciò che sta accadendo e delineare gli orizzonti futuri, abbiamo intervistato Chiara Pelizzoni, senior project manager di Nomisma.
Le trasformazioni demografiche in atto
Se un'offerta insufficiente è una causa dell'emergenza abitativa, il calo delle nascite, l'invecchiamento della popolazione e la riduzione della dimensione media delle famiglie stanno cambiando la domanda di casa e i parametri consolidati. «La trasformazione demografica rappresenta un fattore di cambiamento che rileviamo con l'Osservatorio immobiliare Nomisma. A fronte di una crescita della quota di persone che vivono da sole - anziani, single, famiglie monogenitoriali - questo segmento risulta ancora poco raggiunto dall'offerta», osserva Pelizzoni.
Di contro, il patrimonio abitativo italiano, costruito in larga parte tra il dopoguerra e gli anni Settanta, è composto da appartamenti generalmente ampi, spesso sovradimensionati e onerosi da gestire. Questo squilibrio tra bisogni emergenti e offerta abitativa richiede una riflessione sulla pianificazione urbana e sul riuso dello stock esistente. «La sfida per il mercato consiste nel ripensare e ridimensionare i modelli abitativi, offrendo risposte concrete alle nuove esigenze della domanda», aggiunge l'esperta.
La questione economico-sociale
La stagnazione dei redditi reali, insieme alla crescita dei prezzi di acquisto e dei canoni di locazione, ha reso più difficile l'accesso alla casa, soprattutto per il ceto medio e i giovani lavoratori. «L'aumento del costo della vita, in particolare nelle grandi città, genera difficoltà di accesso alla casa che non riguardano più solo le fasce meno abbienti, ma coinvolgono una quota significativa di popolazione, con riflessi anche sul sistema economico e produttivo», afferma Pelizzoni.
In questo scenario, l'housing diventa anche una questione di competitività territoriale: la difficoltà di trovare abitazioni a costi sostenibili rende più complesso per le imprese attirare o trattenere personale nei grandi centri metropolitani. «Non è solo un tema di inclusione sociale, ma un fattore di attrattività del capitale umano necessario allo sviluppo del sistema economico. È una questione europea, non limitata alle grandi città italiane, ed è riconosciuta come una priorità anche dalle istituzioni comunitarie», prosegue.
Affitti brevi e nuove regole
Un ulteriore fattore che incide sulla trasformazione del mercato urbano, in particolare nei grandi centri e nelle località turistiche, è quello degli affitti brevi. «Se da un lato hanno favorito l'emersione e l'immissione sul mercato di una parte del patrimonio immobiliare prima inutilizzato, soprattutto nei centri storici, dall'altro spostano l'offerta verso formule contrattuali più flessibili e remunerative per i proprietari», precisa Pelizzoni.
La velocità dell'evoluzione del mercato, a fronte di una normativa ancora centrata sui contratti 4+4, rischia di generare nuove criticità. «Per le amministrazioni comunali emerge l'esigenza di distinguere tra categorie urbanistiche coerenti con gli usi. Oggi le locazioni turistiche brevi rientrano nella categoria residenziale sotto il profilo urbanistico, mentre la classificazione catastale rileva a fini fiscali. L'espansione del fenomeno e il suo carattere strutturale rendono opportuno un intervento normativo capace di bilanciare le esigenze dei proprietari - distinguendo tra piccoli e grandi operatori - e la tutela del diritto all'abitare delle famiglie. Si fa strada l'idea di riconoscere e disciplinare questa forma di utilizzo del patrimonio al pari di altri usi commerciali», commenta.
Il futuro tra sostenibilità e innovazione: il ruolo dei tecnici
Guardando avanti, il nodo centrale per lo sviluppo del settore immobiliare è coniugare le esigenze abitative con accessibilità economica, sostenibilità ambientale e innovazione tecnologica. «La sensibilità ambientale, soprattutto tra le nuove generazioni, pesa non solo sul benessere personale ma anche sui benefici economici. La transizione verso modelli abitativi ed energetici più sostenibili richiede una strategia di accompagnamento da parte delle istituzioni», osserva Pelizzoni.
In questa fase, il ruolo delle società di progettazione e dei professionisti del costruire è destinato a diventare rilevante, perché saranno chiamati a tradurre la sostenibilità in soluzioni capaci di migliorare la qualità dell'abitare, rendendola accessibile a fasce più ampie di popolazione. La crescente attenzione ai temi ambientali sta diventando un driver delle scelte abitative e di consumo, incidendo su efficienza, costi di gestione e attrattività degli immobili. «La transizione verso un modello abitativo e produttivo a minore impatto ambientale richiede politiche coordinate e strumenti di mercato adeguati, in grado di orientare investimenti, innovazione e comportamenti verso obiettivi di sostenibilità misurabili», conclude Pelizzoni.