Il mercato residenziale italiano evidenzia un divario tra compravendite complessive in lieve crescita e nuove costruzioni in forte calo, con un’offerta ridotta nelle principali città e prezzi del nuovo in aumento. Nonostante ciò, la domanda potenziale resta elevata, con un fabbisogno stimato di 3,65 milioni di nuove abitazioni nei prossimi 25 anni. Il vero elemento critico riguarda però i tempi di assorbimento, che nelle grandi città oscillano tra 5,6 e 7,3 mesi, generando costi aggiuntivi e riducendo i margini: per gli sviluppatori diventa quindi essenziale validare la domanda in anticipo e ridurre l’incertezza commerciale, trasformando la vendita in una fase governata sin dall’origine del processo.
In questo contesto si colloca Elekta, struttura verticale che applica un modello di reverse engineering alle operazioni immobiliari. Il processo parte dall’analisi della domanda e della capacità di assorbimento del mercato, prosegue con la verifica della sostenibilità economica e si conclude con la definizione della struttura finanziaria. Elekta presidia l’intero ciclo operativo, dallo scouting al closing, integrando competenze specialistiche e strumenti proprietari che consentono di selezionare operazioni sostenibili e ridurre il rischio industriale, commerciale e finanziario.
Il modello operativo si fonda su cinque pilastri integrati. L’analisi predittiva tramite OnBild consente di processare oltre 3.500 operazioni al mese e valutare la domanda reale prima di avviare le verifiche successive. La due diligence integrata esamina asset, titoli, urbanistica, contratti, costi e rischi, misurandone l’impatto sulla sostenibilità dell’operazione. La strutturazione finanziaria definisce il capital stack più efficiente attraverso equity, debito, club deal, crowdfunding e cartolarizzazioni. L’Experience Room, tecnologia brevettata, accelera fundraising e prevendite grazie a una presentazione immersiva in scala 1:1. Infine, le prevendite controllate attivano la domanda nelle prime fasi del progetto, trasformando la commercializzazione in uno strumento di gestione dell’operazione.
Le prime applicazioni del modello Elekta hanno confermato la capacità di ridurre i tempi di assorbimento e migliorare la gestione commerciale. In provincia di Varese un intervento proveniente da NPL è stato completamente venduto in 8 mesi, contro un benchmark di circa 12. A Romano di Lombardia il 45% delle unità è stato assorbito con il cantiere al 20%, riducendo i tempi da 36 a 23 mesi. A Treviglio il 52% delle abitazioni è stato venduto con avanzamento lavori al 40%, portando l’assorbimento da 12 a 9 mesi. Questi casi dimostrano la scalabilità del modello e la sua efficacia nel governare la domanda, anticipare la commercializzazione e ridurre il rischio operativo.
Ne parliamo con Mirko Frigerio, direttore generale di Elekta.
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