Secondo le analisi dell'Ufficio Studi di Gruppo Tecnocasa, nella seconda parte del 2025 i prezzi delle case nelle località turistiche di lago sono aumentati dell'1,4%.
Lago d'Iseo
I valori immobiliari sul lago d'Iseo hanno registrato un incremento dell'1,9%. Sulla sponda bergamasca (+1,9%) si segnala un buon andamento a Predore (+9,1%) e Sarnico (+6,3%), con crescita della domanda da parte di acquirenti polacchi interessati soprattutto alle nuove costruzioni. La maggiore capacità di spesa ha spinto verso l'alto i prezzi del nuovo, arrivati fino a 5000 euro al mq, con effetti anche sul mercato dell'usato. Spesso si tratta di famiglie e non è raro che più nuclei acquistino nello stesso complesso con l'obiettivo di creare una piccola comunità. Il fenomeno sta avvicinando progressivamente i prezzi del basso lago a quelli dell'alto lago, in particolare a Iseo.
I prezzi delle case restano stabili a Riva di Solto e Lovere, dove negli ultimi anni si registra un aumento delle richieste d'acquisto da parte di stranieri dal Nord e dall'Est Europa, in particolare olandesi e polacchi, a cui si aggiungono anche israeliani. Gli acquirenti italiani arrivano principalmente dalle altre province lombarde. Qui compra spesso chi non riesce ad accedere alle località lacustri costose. In media, il capitale investito varia tra 150 e 200 mila euro per bilocali o trilocali con vista. I terreni edificabili sono pochi e, di conseguenza, anche le nuove costruzioni: si concentrano soprattutto a Riva di Solto e hanno prezzi medi intorno a 3000 euro al mq, con punte fino a 4000 euro al mq per le soluzioni di lusso. Nel comune sono presenti numerosi residence degli anni '70 che, se in buono stato, si attestano mediamente tra 2000 e 2500 euro al mq.
A Lovere il mercato delle case vacanza è vivace, pur in presenza di acquisti destinati ad abitazione principale. Gli spazi edificabili sono limitati e per questo si scambiano soprattutto soluzioni usate. Lovere, inserito tra i borghi d'Italia, è apprezzato per il centro storico medievale, molto ricercato dai potenziali acquirenti. Un immobile da ristrutturare si vende in genere intorno a 800-1000 euro al mq, mentre una soluzione in buono stato si colloca mediamente sui 2000 euro al mq. Sia a Lovere sia a Riva di Solto sono presenti investitori che acquistano piccoli tagli, con budget tra 30 e 70 mila euro, per poi metterli a reddito tramite affitti brevi.
Sulla sponda bresciana, dove i prezzi sono cresciuti dell'1,9%, si segnala un andamento più dinamico a Iseo (+4,1%): lo sviluppo è limitato e l'offerta riguarda quasi esclusivamente immobili usati. Si trovano soluzioni usate a 2000 euro al mq e ristrutturate a 3000 euro al mq. Prosegue il ridimensionamento degli affitti turistici: a chi intende affittare con questa formula viene richiesto di abbinare anche un box o un posto auto di proprietà. Di conseguenza, molti investitori che stavano valutando un cambio d'uso in ottica turistico-ricettiva hanno rallentato. Chi rinuncia agli affitti brevi si orienta verso gli affitti transitori, con durate da sei mesi a un anno; per un bilocale si arriva a 700 euro al mese. Gli acquirenti italiani provengono soprattutto dalle province di Brescia e Bergamo e acquistano spesso un bilocale da utilizzare nei fine settimana. Tra i punti di forza dell'area c'è anche la presenza di due uscite sull'A4, Rovato e Palazzolo. Chi non riesce ad accedere al mercato di Iseo si sposta nel vicino comune di Provaglio d'Iseo, dove gli appartamenti in condomìni costruiti tra il 1990 e il 2015 si scambiano intorno a 1800 euro al mq, mentre il nuovo si colloca tra 2800 e 3000 euro al mq.
Lago di Garda
Il mercato immobiliare nelle cittadine affacciate sul lago di Garda chiude con un aumento dei prezzi del 2,0%. La sponda veronese mette a segno un aumento dei valori del 4,0%.
Prezzi in lieve crescita a Torri del Benaco (+1,4%), Garda (+3,0%) e Bardolino (+1,5%). I potenziali acquirenti si orientano su budget tra 300 e 400 mila euro per trilocali in buone condizioni, preferibilmente con vista lago, che incide sui valori con un aumento di circa il 20%. Torri del Benaco resta la località più costosa: il nuovo arriva fino a 8000 euro al mq. In città sono in corso interventi di riqualificazione del Lido di Torri del Benaco, che prevedono la realizzazione di uno yacht club, il restyling del lungolago e un nuovo porto turistico con 80-90 posti barca. È stata completata la pista ciclopedonale con una passerella a sbalzo sull'acqua, destinata a collegare l'area dell'ex lido con il porto vecchio e il centro storico, fino a Punta San Vigilio (Garda). Questi interventi stanno alimentando l'interesse anche da parte dei ciclisti. A Bardolino i prezzi si attestano intorno a 3100 euro al mq, con punte oltre 5000 euro al mq per soluzioni nuove o ristrutturate con vista lago; quadro simile a Garda. Sono presenti anche ville costruite tra gli anni '60 e '80, che in genere richiedono ammodernamento: le quotazioni si collocano mediamente tra 950 mila e 1,5 milioni di euro. Le proprietà con caratteristiche particolari (ampi metri quadrati, grandi giardini, piscina, posizione panoramica) possono superare 2 milioni di euro; l'offerta è limitata. Scenario diverso a Torri del Benaco, dove si trovano ville singole di nuova costruzione, quasi sempre dotate di piscina e vista lago, con prezzi richiesti oltre 3.000.000 euro. Ville meno recenti, ma in posizioni panoramiche, si reperiscono generalmente tra 1.500.000 e 2.000.000 euro. Cresce l'attenzione per San Zeno di Montagna, sopra Torri del Benaco: negli ultimi anni l'area ha conosciuto uno sviluppo edilizio e il nuovo registra valori medi di 3000 euro al mq. Le soluzioni usate costano 2000 euro al mq. La zona attrae sia chi cerca l'abitazione principale sia chi punta alla casa vacanza, grazie alla posizione panoramica, alla tranquillità e alle opportunità di passeggiate ai piedi del Monte Baldo. Nel complesso si osserva un ritorno di interesse da parte di acquirenti tedeschi, che tuttavia non si è ancora tradotto in un aumento significativo delle compravendite. La maggioranza di chi acquista case vacanza arriva dalla provincia di Verona. Si nota un ridimensionamento degli affitti brevi e diversi immobili a essi destinati sono stati messi in vendita.
Nella seconda parte del 2025 i prezzi delle case a Peschiera del Garda sono aumentati (+9,7%), trainati dalle numerose iniziative di nuova costruzione presenti sul territorio. Nell'area di Porto Manfredi sono stati realizzati attici con vista lago venduti a 10-11 mila euro al mq. Valori analoghi si sono registrati sul lungolago Mazzini. Questa tipologia di immobile attira sia acquirenti italiani sia molti stranieri, soprattutto provenienti dall'Europa dell'Est. Nel segmento non di pregio si contano numerosi acquirenti italiani in arrivo da Lombardia e Veneto, mentre si registra un calo della domanda dall'Emilia-Romagna. La richiesta si concentra su tagli piccoli con spazi esterni, come giardino o terrazzo. Un'abitazione usata in buono stato, in centro, si vende intorno a 4000 euro al mq; sul nuovo si raggiungono 7000-8000 euro al mq per soluzioni non di prestigio ma con vista lago. Il lungolago Mazzini e la zona dell'Ospedale si confermano tra le aree più richieste. Chi dispone di budget contenuti si orienta verso San Benedetto di Lugana, dove un buon usato è valutato intorno a 3000-3200 euro al mq. Non è più possibile acquistare un bilocale sotto 200 mila euro; gli investitori continuano a puntare su tagli piccoli e, sempre più spesso, sugli affitti transitori, abbandonando la formula degli affitti brevi. I prezzi raggiunti stanno portando gli acquirenti di abitazione principale a spostarsi nei comuni limitrofi, meno turistici.
Nella seconda parte del 2025 i prezzi a Lazise risultano stabili, anche se si registrano tempi di vendita più lunghi e un divario più marcato tra i prezzi richiesti e la capacità di spesa dei potenziali acquirenti. La maggior parte delle compravendite è effettuata da acquirenti italiani e tedeschi che mettono a reddito l'immobile oppure lo utilizzano direttamente, con investimenti medi compresi tra 300 e 400 mila euro. Anche altri stranieri, tra cui i polacchi, considerano l'Italia un Paese sicuro in cui investire. Per un bilocale del valore di 300 mila euro si stimano ricavi lordi complessivi di 20-25 mila euro sull'intera stagione turistica. Tengono i valori nelle zone di Barum e Paiari, dove un buon usato si scambia intorno a 3500-4000 euro al mq, con punte di 5000 euro al mq in presenza di vista lago; il nuovo a Barum arriva a 7000 euro al mq. È stata ultimata la pista ciclo-pedonale che collega Lazise a Pacengo. Dall'inizio del 2026 si nota un rallentamento degli sviluppi edilizi.
Salgono i prezzi delle abitazioni ad Affi (+4,6%), Cavaion Veronese (+12,7%) e Costermano (+3,5%). In particolare, Cavaion Veronese registra un interesse in aumento da parte di chi è alla ricerca di una casa vacanza: il budget destinato a questo tipo di acquisto è cresciuto, arrivando anche a 250-280 mila euro. Nel complesso, si rileva uno spostamento della domanda verso l'entroterra, dove i valori risultano più accessibili e la posizione sopraelevata rispetto al lago garantisce viste panoramiche e maggiore tranquillità. In funzione della presenza o meno della vista lago, i prezzi variano indicativamente tra 2000 e 5000 euro al mq. La tenuta dei valori in queste località è influenzata anche dalla limitata disponibilità di nuove costruzioni che, se dotate di vista lago, possono raggiungere 6000-7000 euro al mq. A Costermano, invece, un'abitazione nuova si colloca mediamente tra 3000 e 3500 euro al mq. Tra i punti di forza del comune si segnala la pista ciclabile che attraversa il centro abitato e costeggia i parchi.
Si conferma l'interesse per Caprino, caratterizzato da un mercato prevalentemente residenziale: i valori contenuti (circa 2500 euro al mq per una soluzione usata) attraggono anche acquirenti di seconde case con budget ridotti. Chi ricerca una casa vacanza si orienta principalmente su un trilocale, preferibilmente al piano terra e con giardino. Sono apprezzate la vista lago e la presenza di uno spazio esterno; è frequente la richiesta di un residence con piscina. Investitori locali acquistano con l'obiettivo di mettere a reddito l'immobile tramite affitti brevi, utilizzandolo personalmente nei periodi liberi. Diminuiscono gli acquirenti tedeschi interessati all'acquisto di case vacanza in questi comuni.
I valori delle abitazioni a Castelnuovo del Garda hanno registrato un aumento del 7,9%. Il territorio si estende dall'entroterra fino alle rive del lago di Garda; il comune attraversa una fase di mercato dinamica, sostenuta dalla presenza di nuove costruzioni proposte a prezzi ancora accessibili. Gli acquirenti di seconde case arrivano soprattutto dalla provincia di Verona e dal Trentino-Alto Adige, anche se non mancano compratori stranieri. Nella località di Cavalcaselle, confinante con Peschiera del Garda, sono in realizzazione residence con piscina e giardino, con prezzi medi di 3000 euro al mq e punte di 3500 euro al mq per i tagli piccoli. Un'altra frazione con buon andamento è Sandrà, vicina a Lazise e alle terme di Colà; anche qui si segnalano sviluppi di residence. In generale, nelle aree considerate, un immobile usato dei primi anni 2000 si acquista mediamente intorno a 2500 euro al mq. Da segnalare la pista ciclabile che collega Castelnuovo con Lazise. C'è attesa per la nuova uscita autostradale di Castelnuovo del Garda sulla A4 Brescia-Padova, intervento che mira a decongestionare il vicino casello di Peschiera e a migliorare la raggiungibilità dell'area, riducendo l'impatto dell'attuale traffico. Il completamento è previsto tra la fine del 2026 e la primavera 2027.
A Brenzone e Malcesine i prezzi sono entrati in una fase di stabilizzazione, su livelli elevati. Resta forte l'interesse per l'acquisto di immobili nella zona, soprattutto da parte di persone provenienti da regioni lungo l'A22. Si conferma anche la componente tedesca, sebbene ridimensionata e con una minore disponibilità di spesa rispetto al passato. Gli stranieri sono attratti dalle case medievali in pietra tipiche dei borghi storici. Nel 2025 si è registrato un maggiore interesse per l'acquisto di soluzioni indipendenti, anche se la maggior parte delle richieste continua a concentrarsi su bilocali e trilocali. In entrambi i comuni, i prezzi si attestano tra 4000 e 5000 euro al mq; tali valori vengono superati per le soluzioni di pregio o per quelle in posizioni panoramiche con vista lago. Proseguono i lavori per la pista ciclabile che collegherà Malcesine a Torbole.
Sulla sponda bresciana del Garda si registra un aumento dei prezzi delle case dello 0,9%.
A Sirmione i valori si mantengono stabili; permane un atteggiamento di cautela da parte di acquirenti e venditori, riconducibile al disallineamento tra i valori richiesti e la capacità di spesa della domanda potenziale. La domanda si concentra su bilocali e trilocali con valori compresi tra 150 e 300 mila euro. Si osserva un ridimensionamento dell'interesse da parte degli acquirenti provenienti dall'Est Europa e degli investitori orientati agli affitti brevi. La saturazione del comparto sta riportando numerosi immobili verso le locazioni tradizionali, nell'ambito delle quali un bilocale può essere locato a 700-750 euro al mese. Si rilevano, seppur in modo episodico, acquisti da parte di cittadini tedeschi, già proprietari di seconde case, interessati a immobili da destinare a reddito. Colombare, Brema e Lugana si confermano tra le aree maggiormente richieste, con quotazioni comprese tra 4000 e 6000 euro al mq, in funzione dello stato di ristrutturazione dell'immobile e della presenza della vista lago. I nuovi interventi edilizi, ricavati dall'esistente, registrano valori pari a 5000-6000 euro al mq oltre la strada statale e fino a 10 mila euro al mq in prossimità del porto. Quotazioni analoghe si rilevano nella Penisola di Sirmione per immobili con vista lago. In località Chiodi è prevista una nuova lottizzazione, con valori ipotizzati tra 2500 e 3000 euro al mq.
A Padenghe i prezzi si mantengono invariati, a fronte di una disponibilità contenuta di immobili in vendita: in genere le cessioni si realizzano per un cambio di tipologia abitativa o per effetto del ricambio generazionale. Si registra un interesse crescente per l'area collinare, dove sono in corso nuove costruzioni scambiate a prezzi medi di 4000 euro al mq, che offrono la possibilità di acquistare abitazioni con vista panoramica e spesso con vista lago. Il regolamento urbanistico comunale, che da anni prevede per le nuove costruzioni una metratura minima di 85 mq di S.L.P., ha orientato una parte della domanda verso le soluzioni usate, in particolare da parte di chi ricerca tagli contenuti da destinare a casa vacanza. L'offerta locale è composta prevalentemente da residence realizzati a partire dagli anni '90; le quotazioni più elevate riguardano le abitazioni in posizione fronte lago, dove mediamente l'usato si scambia a 5000 euro al mq. Anche gli investitori interessati alla messa a reddito tramite affitti brevi mantengono un approccio prudente: il mercato risulta saturo e il fenomeno è in fase di ridimensionamento. A Padenghe la domanda di abitazione principale resta dinamica e non è raro l'interesse per ville singole di prestigio, che possono raggiungere alcuni milioni di euro qualora collocate in posizioni favorevoli. La ricerca della prima casa da parte dei residenti spesso si sposta verso i comuni interni, come Soiano del Lago e Calvagese della Riviera con la frazione di Carzago, dove l'offerta comprende bilocali e trilocali, soluzioni indipendenti, villette a schiera e bifamiliari a prezzi più accessibili.
Valori immobiliari invariati a Moniga del Garda, Manerba del Garda, Polpenazze del Garda e Puegnago del Garda. La domanda di abitazioni a uso vacanza è sostenuta e il mercato evidenzia una crescente polarizzazione: si ricercano sia trilocali all'interno di residence con piscina, sia soluzioni indipendenti con giardino, con valori superiori a 1 milione di euro. Gli interventi di nuova costruzione sono limitati e si concentrano prevalentemente su Manerba; in parte riguardano case indipendenti scambiate a prezzi medi di 4000 euro al mq. Gli acquirenti sono in prevalenza italiani, provenienti dalle province di Brescia, Bergamo e Milano, con una presenza significativa di stranieri residenti in Germania, Polonia e Austria. L'area con le quotazioni più elevate è a Moniga, in prossimità del porto, dove un fronte lago raggiunge 5000-6000 euro al mq; i valori diminuiscono nella zona di Crociale (1800 euro al mq). I potenziali acquirenti con budget contenuti si orientano verso le aree collinari di Polpenazze sul Garda e Puegnago sul Garda, dove è possibile trovare appartamenti con vista panoramica, a prezzi medi intorno a 3500 euro al mq. Si rileva un ridimensionamento della domanda da parte degli investitori, che non sempre riescono a reperire unità di piccolo taglio, anche perché numerosi proprietari le stanno destinando a B&B e casa vacanza. Il capitale medio destinato all'investimento si colloca tra 200 e 300 mila euro.
Salgono dell'1,8% i prezzi di Desenzano del Garda nella seconda parte del 2025, trascinati in modo particolare dall'area di Rivoltella, dove la limitata disponibilità di immobili rallenta anche la domanda di sostituzione per cambi abitativi migliorativi. La clientela interessata alla casa vacanza dispone in genere di un budget inferiore a 300 mila euro e orienta la scelta su bilocali e trilocali, preferibilmente dotati di spazi esterni e, ove possibile, di vista lago. Si registra un incremento degli acquisti da parte di acquirenti polacchi, a fronte di una riduzione della domanda tedesca; gli acquirenti russi restano concentrati sul segmento di pregio, con operazioni intorno a 1 milione di euro, spesso su immobili di nuova costruzione. La domanda nazionale proviene prevalentemente da Lombardia, Emilia-Romagna e Trentino. Gli acquisti a scopo di investimento e messa a reddito si collocano in prevalenza sotto 300 mila euro. A Rivoltella la maggior parte del patrimonio residenziale è stata realizzata dagli anni '90 a oggi; le quotazioni dell'usato si attestano mediamente tra 3000 e 4000 euro al mq. Sono presenti diversi interventi di nuova edificazione, con valori fino a 8000 euro al mq per immobili fronte lago e in posizione centrale, a fronte di una media di 5000-6000 euro al mq.
Sono in aumento i valori delle case a Gardone Riviera (+11,7% nella seconda parte del 2025). Anche se prevalgono le compravendite di abitazione principale, si segnala una componente di acquisti di casa vacanza alimentata da acquirenti che arrivano dall'Europa dell'Est. Il mercato immobiliare è costituito da abitazioni costruite tra gli anni '70 e '80, oltre a un centro storico d'epoca. L'attrattività turistica di Gardone potrebbe aumentare in seguito al recupero del Grand Hotel Gardone: l'attuale quattro stelle diventerà un cinque stelle e riaprirà sotto l'insegna LXR Hotels & Resorts, brand di Hilton. Si segnala sul segmento dell'abitazione principale una domanda orientata verso soluzioni indipendenti e una ricerca di terreni da parte di fondi esteri e investitori italiani che vogliono costruire. Il nuovo costa intorno a 5000 euro al mq; una soluzione usata va da 4000 a 4200 euro al mq.
Più turistico il mercato immobiliare di Toscolano Maderno: residenti a Milano e persone provenienti dall'Est Europa acquistano la casa vacanza. Il budget mediamente non supera 300 mila euro, ma in alcuni casi si arriva anche a 1 milione di euro. La parte bassa, non lontana dalla statale, ha prezzi intorno a 2000 euro al mq. Poche le nuove costruzioni, scambiate a 3000 euro al mq. Chi desidera soluzioni indipendenti può optare per le soluzioni Padre Marcolini, villette a schiera in edilizia popolare che nel tempo hanno acquisito valore: una soluzione da ristrutturare di 100-150 mq può costare intorno a 160-170 mila euro e può arrivare a 300 mila euro se già ristrutturata.
A Salò i prezzi si mantengono stabili; la realizzazione di nuove costruzioni di pregio potrebbe riflettersi anche sulle quotazioni dell'usato. Nelle posizioni fronte lago, il nuovo di fascia alta può raggiungere 12-13 mila euro al mq, a fronte di una media di 7000-8000 euro al mq per l'usato in buono stato. Le quotazioni scendono a 4000-4500 euro al mq in presenza di vista lago e a 2500-3000 euro al mq quando la vista è assente. L'acquisto di seconde case coinvolge sia investitori, interessati a mettere l'immobile a reddito, sia utilizzatori finali. Questi ultimi sono prevalentemente italiani e si orientano su trilocali con spazio esterno. Le aree più richieste sono il lungolago e le zone con una buona vista. Tra le vie apprezzate figurano via Cure del Lino per l'esclusività, via Mortari, via Castello, via Bertanza e via della Rocchetta per la vista lago e la vicinanza al centro, nonché piazza Vittorio Emanuele II e piazza Leonardo da Vinci per la prossimità al centro e il rapporto qualità-prezzo. La disponibilità di box o posto auto è un requisito rilevante e, per questo motivo, il centro storico viene spesso escluso dalle valutazioni. Gli investitori ricercano prevalentemente bilocali tra 200 e 250 mila euro da destinare alla locazione, spesso tramite affitti brevi. A giugno, per un bilocale con piscina, la spesa media è intorno a 700 euro a settimana; a luglio si arriva a 800 euro, mentre ad agosto si toccano 1000 euro a settimana. Un bilocale in buono stato si acquista intorno a 200 mila euro e può essere locato per l'intera stagione a circa 10 mila euro. Proseguono i lavori nell'ex area Tavina, dove è in corso un intervento di bonifica: l'area ospiterà un albergo a cinque stelle e centinaia di appartamenti.
Il mercato delle case vacanza nei comuni di Tremosine e Gargnano è trainato prevalentemente da acquirenti stranieri. Nella seconda parte del 2025 i prezzi risultano stabili: 2000 euro al mq per le soluzioni da ristrutturare o più distanti dal lago e 3500-4000 euro al mq per quelle ristrutturate o di nuova costruzione. Si conferma l'incremento delle compravendite da parte di acquirenti polacchi, con budget variabili da 150-200 mila euro fino a 400-500 mila euro. Si rileva inoltre l'interesse di acquirenti indiani, residenti in provincia di Brescia, che acquistano una casa vacanza nella zona. La domanda si concentra su trilocali con vista lago; non mancano richieste per soluzioni indipendenti con valore superiore a 1 milione di euro. Gli acquirenti italiani risultano in minoranza: acquistano anche a fini di investimento e provengono principalmente dalla Lombardia e dal Veneto. Tremosine, non lontano da Campione del Garda, è nota anche per il kitesurf.
Sponda trentina del Garda
La sponda trentina del lago di Garda registra prezzi stabili.
A Riva del Garda i prezzi sono invariati, sostenuti da una domanda costante di seconde case. La componente di acquirenti tedeschi è presente, sebbene più contenuta rispetto al passato. L'offerta resta inferiore alla domanda: dopo il picco di acquisti post-Covid mettono in vendita soprattutto i proprietari che hanno una reale necessità. In questo contesto, le quotazioni dell'usato si attestano intorno a 3000 euro al mq, con punte fino a 5000 euro al mq per soluzioni di pregio con vista lago. Una parte rilevante della domanda si orienta verso la fascia accessibile, nelle immediate vicinanze del centro storico. Le nuove costruzioni raggiungono valori intorno a 6000 euro al mq. La cittadina continua ad attrarre flussi turistici anche grazie alle numerose attività sportive praticabili in zona, tra cui vela, e-bike e ciclismo. Per l'acquisto di una casa vacanza il budget medio si colloca tra 300 e 400 mila euro. La domanda si concentra su appartamenti con almeno due camere da letto, preferibilmente in area centrale o semicentrale, dotati di terrazzo o altri spazi esterni. Si ridimensiona il fenomeno degli affitti brevi, mentre si consolida il ricorso al canone concordato, che consente di locare i bilocali a 600-700 euro al mese. Restano fermi i lavori per la ciclopedonale sull'ex sedime della statale 45 bis, mentre è in fase di ultimazione la pavimentazione del ponte ciclopedonale.
Lago di Idro
Le abitazioni sul lago di Idro suscitano interesse soprattutto tra residenti in Olanda e nell'area di Brescia. I prezzi in prima fascia lago si attestano intorno a 1600-1800 euro al mq, per poi scendere a 1300-1500 euro al mq nelle soluzioni più distanti. Sono apprezzate la vista lago e le abitazioni indipendenti con giardino. La località attira molti turisti stranieri, in prevalenza da Olanda e Germania, che qui trovano maggiore tranquillità rispetto al lago di Garda e prezzi più accessibili. Inoltre, oltre al lago, la zona offre anche la possibilità di vivere la montagna. In fase di acquisto, gli stranieri prediligono soluzioni immerse nel verde, mentre gli italiani comprano quasi esclusivamente per investimento.
Lago di Como
Crescono dell'1,4% le quotazioni delle case sul lago di Como, con un incremento dell'1,9% sulla sponda comasca e dell'1% su quella lecchese.
Non si registrano variazioni di prezzo nell'area dei Borghi e del Centro di Como. Il mercato delle case vacanza continua a essere trainato da acquirenti provenienti da altre province lombarde, mentre risulta in diminuzione la componente estera. La domanda si concentra su bilocali e trilocali, con investimenti medi nell'ordine di 240-250 mila euro. Nell'ultimo periodo si rileva un'elevata presenza di B&B sul mercato e alcuni proprietari stanno rientrando verso locazioni con contratti transitori o a lungo termine. Le ricerche si focalizzano sugli immobili all'interno della Città Murata. Per le tipologie signorili in buono stato i valori si attestano intorno a 4000 euro al mq, con punte di 6000-7000 euro al mq per le unità affacciate sul fronte lago. Si segnala inoltre la crescente attrattività del quartiere di Caserme, interessato da interventi di nuova costruzione, con quotazioni di circa 4000 euro al mq.
Sulle sponde del lago di Lecco i prezzi delle case hanno avuto un aumento dell'1,0%. Mandello del Lario, Bellano, Lierna e Varenna si confermano località richieste da chi è interessato all'acquisto di una seconda casa. La domanda proviene prevalentemente da acquirenti italiani, soprattutto lombardi, e da clientela estera del Nord Europa, spesso orientata verso immobili panoramici con vista lago, preferibilmente dotati di balcone o terrazzo. Mandello del Lario è il comune con la maggiore dotazione di servizi, mentre chi privilegia la vista lago tende a orientarsi su Bellano e Lierna. In entrambi i comuni, un immobile usato in buone condizioni si acquista indicativamente intorno a 2500 euro al mq; i tagli di nuova costruzione di dimensioni contenute possono raggiungere 4000 euro al mq, soprattutto per le soluzioni fronte lago. Quotazioni in linea si registrano anche a Mandello del Lario. Varenna presenta un mercato di nicchia: per unità ristrutturate con vista lago si possono raggiungere 5000 euro al mq. Valori più contenuti si osservano a Perledo, località meno agevole da raggiungere, dove l'usato si colloca intorno a 1200 euro al mq. A Mandello del Lario è prevista la realizzazione di un complesso termale QC Terme. Resta attiva la componente di acquisto a fini di investimento, concentrata su tagli piccoli con budget inferiore a 150.000 euro (prevalentemente bilocali), destinati alla locazione durante la stagione estiva.
Lago di Viverone
Valori stabili a Viverone nella seconda parte del 2025. Il mercato delle seconde case è caratterizzato da una domanda composta principalmente da acquirenti piemontesi, in particolare torinesi, e da una componente straniera proveniente da Belgio, Olanda, Svizzera e Francia. Questi ultimi ricercano prevalentemente ville unifamiliari con valori indicativi nell'ordine di 200-250 mila euro. In generale, gli investimenti medi risultano inferiori a 50 mila euro per l'acquisto di case indipendenti o appartamenti in contesti indipendenti. La presenza di uno spazio esterno è un requisito imprescindibile, preferibilmente con vista lago. L'offerta comprende case di corte risalenti all'Ottocento, concentrate soprattutto nel centro storico, oltre a immobili singoli e semindipendenti realizzati a partire dagli anni '60. Gli interventi di nuova edificazione sono limitati; tra i più recenti si segnalano quelli a Cavaglià, con valori pari a 2500 euro al mq, acquistati prevalentemente come prima casa. Per l'utilizzo turistico risultano richieste le abitazioni in collina con vista lago (prezzi medi intorno a 200-250 mila euro) e l'area del lungolago meridionale, dove l'offerta è costituita soprattutto da ville unifamiliari, talvolta con accesso diretto allo specchio d'acqua. Per le soluzioni indipendenti i valori non superano, in linea generale, 400 mila euro. Le abitazioni storiche del centro, spesso da ristrutturare, possono avere quotazioni intorno a 400-500 euro al mq, ma presentano una domanda contenuta a causa degli elevati costi di ristrutturazione. Le attività commerciali si concentrano prevalentemente lungo il lungolago.
Lago di Bracciano
Sul lago di Bracciano i valori delle case sono in calo del 3,2% e tra i comuni che confermano il trend c'è Anguillara Sabazia (-2,8%), dove si segnala un ribasso dei valori nelle zone periferiche, anche in seguito a una riduzione della domanda da parte di acquirenti romani. Agli immobili medievali del centro storico si interessano in modo particolare gli investitori, che poi mettono a reddito sia con affitti transitori sia turistici, da cui possono ottenere 80-100 euro a notte. Si contano anche operazioni di frazionamento. Un immobile ristrutturato costa intorno a 2800-2900 euro al mq. Sul lungolago prevalgono le ville singole, che hanno prezzi medi di 1300 euro al mq se da ristrutturare e 3000 euro al mq se già ristrutturate. Si segnala una forte ricerca di case con elevata efficienza energetica, ma poco nuovo in corso.